Tema 938/STJ

AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ENCARGOS CONDOMINIAIS E IPTU. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA Nº 7/STJ. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA Nº 5/STJ. CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 489 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESTAQUE DO VALOR. RECONHECIMENTO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS Nº 5 E Nº 7/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS Nº 282/STF E Nº 211/STJ.

1. A pretensão de reformar o acórdão recorrido para rediscutir a extinção do patrimônio de afetação, o cumprimento do dever de informação sobre a comissão de corretagem e a responsabilidade pelos encargos condominiais e IPTU vinculados à imissão na posse esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ, pois exige o reexame do conjunto fático-probatório dos autos.

2. A análise das cláusulas contratuais relativas à corretagem e às penalidades rescisórias para afastar as conclusões do Tribunal de origem encontra óbice na Súmula nº 5/STJ.

3. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte, notadamente quanto à restituição parcial em caso de resolução por culpa do comprador (Súmula nº 543/STJ), à validade da transferência da comissão de corretagem mediante informação prévia (Tema nº 938/STJ) e à responsabilidade pelas despesas condominiais e IPTU apenas a partir da imissão na posse (Tema nº 886/STJ).

4. Inexiste afronta ao art. 489 do Código de Processo Civil quando o tribunal de origem se manifesta de forma clara e fundamentada acerca de todas as questões relevantes para a solução da controvérsia, ainda que em sentido contrário aos interesses da parte recorrente.

5. A pretensão de reformar o acórdão recorrido para afastar a validade da cobrança da comissão de corretagem, sob a alegação de descumprimento do dever de informação e de ausência de destaque, demanda o reexame do contrato e do conjunto fático-probatório dos autos, providência que encontra óbice nas Súmulas nº 5 e nº 7 do Superior Tribunal de Justiça.

6. A ausência de debate, no acórdão recorrido, sobre o conteúdo normativo dos dispositivos legais apontados como violados impede o conhecimento do recurso especial por falta de prequestionamento, nos termos das Súmulas nº 282 do Supremo Tribunal Federal e nº 211 desta Corte.

7. Agravos de A. YOSHII ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA. e LEONARDO PELISSARI BRANDÃO conhecidos, para conhecer parcialmente de seus recursos especiais e, nessa extensão, negar-lhes provimento.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO INTEGRAL, COMISSÃO DE CORRETAGEM, PRESCRIÇÃO E ÔNUS SUCUMBENCIAIS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial contra decisão de inadmissão fundada nos Temas n. 1.099 e 577 do STJ, na Súmula n. 543 do STJ, e nos óbices das Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ.

2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais, com pedidos de resolução do contrato de compra e venda por atraso na entrega, restituição integral dos valores pagos, inclusão da comissão de corretagem e distribuição de ônus sucumbenciais.

3. O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato, condenar à restituição integral das quantias pagas, afastar danos morais e fixar sucumbência recíproca, com honorários em 10% sobre o valor atualizado da causa.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, rejeitou a prescrição, negou provimento às apelações e majorou os honorários para 12%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 389, 395, 402 e 927 do CC, por imputação de responsabilidade sem culpa e restituição integral sem demonstração de dano; (ii) saber se houve violação do art. 475 do CC, por resolução sem inadimplemento essencial e por desistência do comprador; (iii) saber se incide a prescrição trienal da comissão de corretagem, nos termos do art. 206, § 3º, IV e V, do CC e do Tema n. 938 do STJ; (iv) saber se o art. 86, parágrafo único, do CPC impõe a sucumbência mínima da recorrente; e (v) saber se o art. 67-A, II, da Lei n. 4.591/1964 autoriza retenção de até 25% dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque, na espécie, o acórdão recorrido assentou inadimplemento absoluto da vendedora pelo atraso na entrega, de modo que a tese de responsabilidade sem culpa e de ausência de dano demanda reexame do acervo fático-probatório, relativamente à devolução integral e à comissão de corretagem.

7. Incidem a Súmula n. 83 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ porque, na espécie, o acórdão reconheceu atraso na entrega, configurando inadimplemento absoluto e autorizando a resolução com restituição integral (em consonância com a Súmula n. 543 do STJ), vedado o reexame dos fatos quanto à alegação de desistência do comprador.

8. Incide a Súmula n. 83 do STJ porque, na espécie, o acórdão aplicou o prazo decenal do art. 205 do CC à pretensão de restituição da corretagem fundada na resolução por atraso na entrega, conforme o Tema n. 1.099 do STJ, afastando o Tema n. 938 do STJ.

9. Incidem, por analogia, as Súmulas n. 282 e n. 356 do STF porque, na espécie, não houve prequestionamento do art. 86, parágrafo único, do CPC, relativamente à tese de sucumbência mínima.

10. Incidem, por analogia, as Súmulas n. 282 e n. 356 do STF porque, na espécie, não houve prequestionamento do art. 67-A, II, da Lei n. 4.591/1964, relativamente à tese de retenção de até 25%.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a pretensão recursal exige o reexame do acervo fático-probatório relativamente à responsabilidade contratual e à devolução integral das quantias pagas. 2. Incidem a Súmula n. 83 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ quando o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência desta Corte quanto à resolução por atraso na entrega e à restituição integral, inviabilizando o reexame dos fatos. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ e o Tema n. 1.099 do STJ para reconhecer o prazo decenal do art. 205 do CC na pretensão de restituição da comissão de corretagem fundada na resolução por atraso na entrega. 4. Incidem, por analogia, as Súmulas n. 282 e n. 356 do STF quando ausente o prequestionamento do art. 86, parágrafo único, do CPC sobre sucumbência mínima. 5. Incidem, por analogia, as Súmulas n. 282 e n. 356 do STF quando ausente o prequestionamento do art. 67-A, II, da Lei n. 4.591/1964 sobre retenção de valores." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205, 206, § 3º, IV e V, 389, 395, 402, 475 e 927; CPC, arts. 1.030, I, b, 85, § 11, 86, parágrafo único e 373; CDC, arts. 6º, VI e 14; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A, II; CF, art. 105, III, a.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 83 e 543; STF, Súmulas n. 282 e 356.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE PARCELAS PAGAS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissibilidade fundada na necessidade de reexame do acervo fático-probatório (Súmula n. 7 do STJ) e na ausência de prequestionamento (Súmula n. 282 do STF).

2. A controvérsia versa sobre rescisão de contrato de promessa de compra e venda, devolução integral das parcelas pagas, exibição de documentos e indenização por danos morais.

3. O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido para rescindir o contrato e determinar a devolução integral em parcela única, fixando honorários de 15%; em embargos de declaração, determinou atualização pela Tabela Prática e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.

4. A Corte de origem manteve a sentença, reconheceu a culpa da vendedora pela rescisão, determinou a devolução integral e majorou os honorários para 18% sobre o valor atualizado da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa e violação do contraditório em razão do julgamento antecipado e da desconsideração de documentos ofertados por link, com indevida preclusão (arts. 355, I, 370, parágrafo único, 371, 434 e 435 do CPC); (ii) saber se a validade do leilão extrajudicial anterior ao ajuizamento e a adjudicação do imóvel implicam extinção sem resolução de mérito por perda superveniente do objeto (Lei n. 4.591/1964, art. 63; Lei n. 4.864/1965, art. 1º, VII; e CPC, art. 485, VI); (iii) saber se a culpa pela rescisão contratual e a retenção de 20% dos valores pagos podem ser reconhecidas à luz dos arts. 422, 475 e 884 do CC; (iv) saber se a cláusula de corretagem é válida e afasta a restituição, nos termos dos arts. 724 e 725 do CC e do Tema 938 do STJ; e (v) saber se os juros moratórios incidem a partir do trânsito em julgado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque, na espécie, a pretensão de afastar o julgamento antecipado e de reconhecer cerceamento de defesa demanda reexame da suficiência do acervo probatório e da valoração das provas desconsideradas por link, relativamente ao ponto jurídico da instrução e do art. 355, I, do CPC.

7. Incide a Súmula n. 282 do STF, bem como a Súmula n. 356 do STF, porque, na espécie, os arts. 63 da Lei n. 4.591/1964, 1º, VII, da Lei n. 4.864/1965, e 485, VI, do CPC não foram objeto de debate no acórdão recorrido nem houve oposição de embargos de declaração para provocar o prequestionamento, relativamente à tese de perda superveniente do objeto e de ausência de interesse de agir.

8. Não se conhece do agravo em recurso especial quanto à alegação fundada nos arts. 422, 475 e 884 do CC, porque o recurso cabível contra a decisão da origem que negou seguimento ao especial, nessa parte, é o agravo interno (CPC, art. 1.021), e não o agravo em recurso especial.

9. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque, na espécie, a revisão da conclusão de culpa da vendedora pela rescisão para afastar a restituição da corretagem (arts. 724 e 725 do CC) exige revolvimento do conteúdo fático-probatório e das premissas delineadas no acórdão recorrido.

10. Incide a Súmula n. 83 do STJ porque o acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência desta Corte quanto à restituição integral das parcelas pagas, inclusive comissão de corretagem, quando a rescisão decorre de culpa exclusiva da vendedora.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Agravo em recurso especial conhecido em parte e desprovido.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando o recurso especial pretende reexaminar a suficiência do conjunto fático-probatório para afastar julgamento antecipado e alegado cerceamento de defesa. 2. Incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF quando os dispositivos legais invocados não foram objeto de análise pelo acórdão recorrido nem foram prequestionados em embargos de declaração. 3. Não se conhece de agravo em recurso especial quando a decisão da origem negou seguimento ao especial em parte cuja impugnação se faz por agravo interno (CPC, art. 1.021). 4. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando se busca rever a conclusão das instâncias ordinárias sobre a culpa pela rescisão para afastar a restituição da comissão de corretagem. 5. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência desta Corte acerca da restituição integral, inclusive da corretagem, nas hipóteses de culpa exclusiva da vendedora." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 139, II, 355, I, 370, parágrafo único, 371, 434, 435 e 485, VI; CC, arts. 422, 475, 724, 725 e 884; Lei n. 4.591/1964, art. 63; Lei n. 4.864/1965, art. 1º, VII.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7 e 83; STF, Súmulas n. 282 e 356; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.960.687/MT, relator Ministro Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG), Quarta Turma, julgados em 15/6/2026; STJ, AgInt no AREsp n. 2.905.519/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/6/2026; STJ, AgInt no AREsp n. 2.711.194/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/6/2026; STJ, AgInt no AREsp n. 3.086.425/SC, relator Ministro Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG), Quarta Turma, julgado em 18/5/2026; STJ, AgInt no AREsp n. 2.905.572/RS, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 4/5/2026.

DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. TERMO INICIAL NA ESCRITURA. RJET (LEI N. 14.010/2020). SÚMULA N. 283 DO STF. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos a acórdão que, após conhecer do recurso especial em parte, negou-lhe provimento em razão do afastamento de violação dos arts. 489, § 1º, VI, e 1.022, II, do CPC, da fixação do prazo prescricional quinquenal do art. 206, § 5º, II, do CC, da definição do termo inicial na escritura pública, do reconhecimento da suspensão de prazos pelo art. 3º da Lei n. 14.010/2020 e da aplicação da Súmula n. 283 do STF.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve omissão quanto a ser o termo inicial da prescrição a data do contrato preliminar, isto é, 5/8/2017, à luz do art. 189 do CC; (ii) saber se houve omissão quanto à aplicação do Tema n. 938 do STJ, por alegada similitude fática; (iii) saber se houve omissão quanto ao exame concreto dos efeitos da suspensão prescricional pela Lei n. 14.010/2020; (iv) saber se há obscuridade na distinção entre repetição de indébito e cobrança de comissão de corretagem, com possível enquadramento em enriquecimento sem causa; (v) saber se há obscuridade quanto à incidência da Súmula n. 283 do STF; e (vi) saber se há contradição na aplicação da Súmula n. 283 do STF, por suposta impugnação específica no recurso especial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado (art. 1.022 do CPC).

4. Não há omissão sobre o termo inicial da prescrição, pois o acórdão fixou expressamente a data da escritura pública (27/8/2018) como marco inicial, com enfrentamento do art. 189 do CC no contexto da exigibilidade.

5. Inexiste omissão quanto ao Tema n. 938 do STJ, afastado por se tratar de cobrança de comissão de corretagem, submetida ao art. 206, § 5º, II, do CC, e não à prescrição trienal de repetição de indébito.

6. Não se verifica omissão quanto aos efeitos da Lei n. 14.010/2020, pois o acórdão reconheceu a suspensão dos prazos prescricionais pelo Regime Jurídico Emergencial e Transitório (RJET), reforçando o afastamento da prescrição.

7. Não há obscuridade na distinção entre repetição de indébito e cobrança de corretagem: o julgado diferenciou claramente os regimes e aplicou o prazo quinquenal do art. 206, § 5º, II, do CC às verbas honorárias do corretor.

8. Inexiste obscuridade ou contradição quanto à incidência da Súmula n. 283 do STF, pois foi constatada deficiência de impugnação a fundamentos autônomos suficientes para manter o acórdão recorrido, com aplicação coerente do óbice.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento: "1. Não cabem embargos de declaração quando o acórdão embargado enfrenta, de forma clara e suficiente, o termo inicial da prescrição e a tese do art. 189 do CC. 2. Não há omissão quanto à inaplicabilidade do Tema n. 938 do STJ às ações de cobrança de corretagem, incidindo o art. 206, § 5º, II, do CC. 3. Inexiste omissão quando a decisão embargada reconhece expressamente a suspensão dos prazos prescricionais pelo art. 3º da Lei n. 14.010/2020. 4. Não se constata obscuridade na distinção entre repetição de indébito e cobrança de corretagem, fixando-se o prazo quinquenal do art. 206, § 5º, II, do CC. 5. Inexiste contradição ou obscuridade na aplicação da Súmula n. 283 do STF quando há deficiência de impugnação específica". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.026, § 2º, e 489, § 1º, VI; CC, arts. 189, 206, § 3º, IV, e 206, § 5º, II; Lei n. 14.010/2020, art. 3º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, EDcl no AgInt nos EAREsp n. 2.157.279/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgados em 14/11/2023; STF, Súmula n. 283.

DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA N. 938 DO STJ. ÓBICES SUMULARES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. MULTA DO ART. 1.026, § 2º, DO CPC AFASTADA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos a acórdão que conheceu do agravo em recurso especial para conhecer parcialmente do recurso especial e negar-lhe provimento em razão da incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ; da ausência de negativa de prestação jurisdicional; da impossibilidade de revisão de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório; e da aplicação do Tema n. 938.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há três questões em discussão: (i) saber se houve omissão quanto à aplicação da tese firmada no REsp n. 1.599.511/SP (Tema n. 938) ao caso, para validar a transferência da corretagem; (ii) saber se houve omissão na análise dos documentos de quadro resumo, planilha de cálculos e contrato de corretagem, quanto à informação prévia e destacada do preço total e da comissão; e (iii) saber se houve omissão quanto ao afastamento das Súmulas n. 5 e 7 do STJ para apreciação do dissídio, por se exigir apenas cotejo analítico.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado.

4. Não há omissão sobre a aplicação do Tema n. 938 do STJ, pois o acórdão embargado enfrentou expressamente a matéria e concluiu pela ausência de informação e destaque da corretagem, o que afasta a validade da transferência e impede o reexame por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

5. Não há omissão sobre o dissídio jurisprudencial, pois o acórdão consignou a ausência de similitude fática e de cotejo analítico, além de julgá-lo prejudicado ante a inadmissão do recurso pela alínea a, nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ.

6. A multa do art. 1.026, § 2º, do CPC é incabível, ausente intuito protelatório na oposição dos embargos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento: "1. Não há omissão quanto à aplicação do Tema n. 938 do STJ quando o acórdão embargado enfrenta a matéria e afasta a validade da transferência da corretagem por ausência de informação e de destaque. 2. Não há omissão na análise de documentos quando o acórdão embargado fixa premissas fáticas suficientes e a revisão demanda revolvimento de cláusulas contratuais e de provas, obstado pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 3. Não há omissão sobre dissídio quando ausentes similitude fática e cotejo analítico e o ponto está prejudicado pela inadmissão do recurso pela alínea a. 4. É incabível a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC se não configurado intuito protelatório". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, parágrafo único, I e II, 489, § 1º, VI, 927, III, 1.026, § 2º, e 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5 e 7; STJ, EDcl no AgInt nos EAREsp n. 2.157.279/RS, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Seção, julgados em 14/11/2023.

PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE HOTELEIRA. PRELIMINARES DE AUSÊNCIA DE DIALETICIDADE E CERCEAMENTO DE DEFESA REJEITADAS. INOVAÇÃO RECURSAL ACOLHIDA SOBRE CORRETAGEM E REVISÃO CONTRATUAL. RELAÇÃO DE CONSUMO PELA TEORIA FINALISTA MITIGADA. RETENÇÃO LIMITADA A 25%. RESTITUIÇÃO EM PARCELA ÚNICA. SÚMULA 543/STJ. ART. 479 DO CC/2002 INAPLICÁVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938/STJ. ÓBICES PROCESSUAIS: SÚMULAS 5, 7, 211/STJ E 284/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CONFIGURADO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.

1. Trata-se de agravo em recurso especial contra decisão de inadmissibilidade em ação de resolução contratual de promessa de compra e venda de unidade hoteleira, em que se manteve a rescisão, a restituição em parcela única com retenção de 25%, o afastamento de corretagem por ausência de informação clara, e a rejeição de preliminares de dialeticidade e cerceamento, com acolhimento de inovação recursal quanto a pedidos não deduzidos na origem.

2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional e julgamento surpresa (art. 489, § 1º, IV, 1.022, II, 9º e 10 do CPC); (ii) seria aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao adquirente investidor ocasional e se prevaleceria a cláusula de irretratabilidade da Lei 4.591/1964; (iii) caberia preservação da avença pelo art. 479 do CC/2002; (iv) seria possível retenção de comissão de corretagem à luz dos arts. 722 e 724 do CC/2002 e do Tema 938/STJ; (v) existiria sucumbência recíproca a justificar redistribuição de honorários; (vi) houve dissídio jurisprudencial pela alínea c.

3. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando as questões essenciais são enfrentadas com fundamentação suficiente, inclusive acerca da suficiência probatória e da rejeição de cerceamento; a relação de consumo se reconhece pela teoria finalista mitigada; a restituição imediata e em parcela única decorre da Súmula 543/STJ; o art. 479 do CC/2002 é inadequado ao regime aplicado (CDC); e não se pode conhecer dos pedidos inovadores sobre corretagem e revisão contratual 5. O julgamento antecipado foi motivado e o acórdão afastou omissões, inexistindo decisão surpresa. A condição de consumidor foi reconhecida, não prevalecendo cláusula de irretratabilidade diante do CDC. O percentual de retenção de 25% está em consonância com a orientação consolidada e a restituição deve ser à vista (Súmula 543/STJ). A tese do art. 479 do CC/2002 não se aplica ao distrato por iniciativa do consumidor. A retenção de corretagem demandaria informação clara e destacada e não pode ser analisada por inovação, ausência de prequestionamento e necessidade de reexame de cláusulas e provas (Súmulas 5, 7 e 211/STJ, além de deficiência argumentativa, Súmula 284/STF). Não há sucumbência recíproca, pois o autor obteve o bem da vida principal. O dissídio não se configura por insuficiência de cotejo e divergência de premissas normativas e fáticas.

4. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, desprovido.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL/CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. AÇÃO DE RESILIÇÃO CONTRATUAL EM MULTIPROPRIEDADE IMOBILIÁRIA. ALEGADA DEFICIÊNCIA NA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. ÓBICES DAS SÚMULAS N. 5, 7 E 83/STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. JUROS DE MORA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno contra decisão monocrática que, corrigindo-se de ofício erro material no dispositivo, conheceu do agravo para conhecer parcialmente do recurso especial, negando-lhe provimento na extensão conhecida, em demanda relativa à ação de resilição contratual cumulada com declaração de nulidade de cláusulas contratuais, indenização por danos morais, envolvendo multipropriedade imobiliária.

2. A parte agravante alega: negativa de prestação jurisdicional quanto (i) à aplicação do art. 67-A da Lei n. 4.591/1964 para deduzir, cumulativamente ao percentual de 25% sobre as parcelas pagas, a integralidade da comissão de corretagem; (ii) à retenção de valores de diárias/hotelaria por suposta utilização em três períodos; (iii) à retenção autônoma das arras confirmatórias com base no art. 418 do Código Civil; e (iv) à fixação do termo inicial dos juros moratórios após 180 dias (art. 67-A, § 6º, da Lei nº 4.591/64) ou, sucessivamente, após o trânsito em julgado. Alega ainda violação ao art. 67-A, I, e § 6º da Lei nº 4.591/64.

II. Questão em discussão

3. A questão em discussão consiste em: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional, à luz dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II e parágrafo único, II, do CPC; (ii) saber se é possível a retenção autônoma ou o perdimento das arras confirmatórias com base no art. 418 do Código Civil, em resolução por iniciativa do comprador; (iii) saber se o art. 67-A da Lei n. 4.591/64, combinado com o art. 1.358-B do Código Civil, autoriza a dedução cumulativa da comissão de corretagem além da cláusula penal de 25% nas relações de consumo; (iv) saber se há direito à retenção adicional por diárias/taxa de fruição, à vista das premissas fáticas fixadas no acórdão recorrido; (v) saber se houve violação ao artigo 67-A, § 6º, da Lei n. 4.591/64; e (vi) saber se foi demonstrado dissídio jurisprudencial apto nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255 do RISTJ.

III. Razões de decidir

4. O acórdão recorrido enfrentou suficientemente as questões essenciais, com fundamentação per relationem acrescida de razões próprias, inexistindo negativa de prestação jurisdicional, nos termos dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022 do CPC.

5. Em relação à alegada violação ao artigo 418 do CC, a jurisprudência desta Corte já se consolidou no sentido de que as arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início do pagamento, razão pela qual, numa relação consumerista, não podem ser objeto de retenção integral em caso de resolução do contrato por iniciativa do comprador.

6. Quanto à alegada ofensa ao artigo 67-A da Lei n. 4.591/64, pelo que a parte recorrente indaga se o dispositivo em questão autoriza que a comissão de corretagem seja absorvida pela cláusula penal ou se, ao contrário, determina sua dedução cumulativa, a jurisprudência desta Corte se consolidou no sentido de que é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem (Tema Repetitivo n. 938/STJ).

7. Essa condição de validade da cláusula, relativa à informação do preço de aquisição com destaque do valor da comissão de corretagem, não se permite extrair do acórdão recorrido, tampouco foi objeto de embargos de declaração, razão pela qual a análise da pretensão recursal, nesse aspecto, esbarra nos óbices das Súmulas n. 5/STJ e 7/STJ, por demandar incursão cognitiva no acervo probatório dos autos para se verificar se a condição de validade foi cumprida.

8. Quanto à alegada ofensa ao artigo 67-A, § 6º, da Lei n. 4.591/64, como bem destacado na decisão agravada, a tese de postergação para após 180 dias com base nesse dispositivo não se ajusta ao quadro delineado, pois o dispositivo disciplina parâmetros de devolução no âmbito do distrato em incorporação e não altera, em sede de condenação judicial, a regra geral de mora aplicável. Além disso, o acórdão recorrido se alinha à jurisprudência desta Corte, que já consolidou no sentido de que, em se tratando de responsabilidade contratual, os juros moratórios são computados a partir da citação, nos termos do artigo 405 do CC.

9. A aplicação da multa prevista no § 4º do art. 1.021 do CPC não é automática, porquanto a condenação da parte agravante ao pagamento da aludida multa a ser analisada em cada caso concreto, em decisão fundamentada pressupõe que o agravo interno mostre-se manifestamente inadmissível ou que sua improcedência seja de tal forma evidente que a simples interposição do recurso possa ser tida, de plano, como abusiva ou protelatória, o que, contudo, não se verifica na hipótese examinada.

IV. Dispositivo

10. Agravo interno não provido.

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO CONFIGURADA. ACÓRDÃO QUE JULGOU A CAUSA DE FORMA CITRA PETITA. INTEGRAÇÃO DO JULGADO COM ATRIBUIÇÃO DE EFEITOS INFRINGENTES.

1. Os embargos de declaração são cabíveis quando o provimento jurisdicional padece de omissão, contradição, obscuridade ou erro material, nos termos do artigo 1.022 do Código de Processo Civil.

2. Configura-se julgamento citra petita o acórdão que, embora acolha uma das teses recursais, deixa de apreciar fundamentos autônomos e capítulos distintos do recurso especial formalmente devolvidos e aptos a alterar o resultado da lide. Omissão sanada.

3. A entrada em vigor da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) não afasta o controle judicial de abusividade da cláusula penal. A pretensão de reter percentual incidente sobre o valor global do contrato coloca o consumidor em desvantagem exagerada e importa em enriquecimento sem causa. Base de cálculo recalculada para incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos. 4. O repasse do custeio da comissão de corretagem ao consumidor é válido, desde que cumprido o dever de informação, com o destaque do valor correspondente, nos termos do Tema Repetitivo n. 938/STJ. Constatada pelas instâncias ordinárias a clareza do pacto, a revisão do preenchimento desses requisitos esbarra nos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ.

5. A tese de resolução contratual por culpa da vendedora em decorrência de débitos fiscais pretéritos carece do necessário prequestionamento. Incidência das Súmulas n. 282 e 356/STF. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos modificativos, para dar provimento em parte ao recurso especial.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADMISSIBILIDADE RECURSAL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. APLICAÇÃO ANALÓGICA DA SÚMULA N. 182 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno contra decisão monocrática da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial por aplicação analógica da Súmula n. 182 do STJ.

2. A controvérsia diz respeito à admissibilidade do agravo em recurso especial interposto em ação de obrigação de fazer c/c danos morais e materiais.

3. A Corte de origem inadmitiu o recurso especial com base nas Súmulas n. 7, 5 e 83 do STJ e 282 do STF, ausência de demonstração de dissonância com o Tema n. 938 do STJ, e prejudicialidade da análise do dissídio.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há duas questões em discussão: (i) saber se é inaplicável a Súmula n. 182 do STJ diante da alegação de que todos os fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial foram impugnados; e (ii) saber se devem ser majorados os honorários advocatícios recursais, postuladas nas contrarrazões ao agravo interno.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O agravo em recurso especial não refutou, de modo específico e motivado, todos os fundamentos da inadmissão atraindo a incidência dos arts. 932, III, do CPC e da Súmula n. 182 do STJ.

6. É insuficiente alegação genérica para afastar a Súmula n. 7 do STJ; a parte deveria demonstrar que as teses sobre os arts. 393 e 927 do CC, comissão de corretagem e cláusulas penais prescindem de reexame de fatos e provas, o que não ocorreu.

7. A impugnação genérica não afasta a Súmula n. 83 do STJ; é necessária a demonstração da inaplicabilidade, superação ou distinção dos precedentes apontados.

8. Não houve impugnação específica do fundamento relativo ao prequestionamento (Súmula n. 282 do STF); cabia indicar como a decisão recorrida enfrentou a matéria.

9. É inviável a majoração de honorários recursais no julgamento de agravo interno, pois a sua interposição não inaugura instância.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: "1. O agravo em recurso especial deve impugnar, específica e integralmente, todos os fundamentos da decisão de inadmissibilidade, sob pena de incidência dos arts. 932, III, do CPC e 253, parágrafo único, I, do RISTJ, e da Súmula n. 182 do STJ. 2. É inviável majorar honorários recursais em agravo interno, por não inaugurar instância". Dispositivos relevantes citados: CPC, art. 932, III; RISTJ, arts. 21-E, V, 253, parágrafo único, I.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 182; STJ, AgInt no AREsp n. 1.969.273/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 13/12/2021; STJ, AgInt no AREsp n. 1.770.082/SP, relator Ministro Manoel Erhardt, Primeira Turma, julgado em 26/4/2021; STJ, AgInt no AREsp n. 2.072.074/BA, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 23/6/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.475.222/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/10/2019; STJ, AgInt no AREsp n. 1.999.923/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 19/9/2022; STJ, AgRg no AREsp n. 2.211.138/PR, relator Ministro Messod Azulay Neto, Quinta Turma, julgado em 27/6/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.101.598/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 26/9/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2.053.156/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022; STJ, EAREsp n. 746.775/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, relator para o acórdão Ministro Luis Felipe Salomão, Corte Especial, julgados em 19/9/2018; STJ, EDcl no AgInt no AREsp n. 437.263/MS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgados em 3/4/2018; STJ, AgInt no AREsp n. 1.223.865/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 22/3/2018.

RECURSO ESPECIAL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO CONFIGURADA. JULGAMENTO EXTRA PETITA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA Nº 211/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RETENÇÃO. PERCENTUAL. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RESCISÃO DE INICIATIVA DA PARTE COMPRADORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO.

1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.

2. A ausência de discussão pelo tribunal local acerca da tese ventilada no recurso especial acarreta a falta de prequestionamento, a atrair a incidência da Súmula nº 211/STJ.

3. A admissão de prequestionamento ficto (art. 1.025 do CPC), em recurso especial, exige que no mesmo recurso seja indicada e reconhecida a violação do art. 1.022 do CPC para que se possibilite ao Órgão julgador verificar a existência do vício inquinado ao acórdão, que, uma vez constatado, poderá dar ensejo à supressão de grau facultada pelo dispositivo de lei.

4. A validade da cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, nos termos do Tema nº 938/STJ, não impede que haja percentual de retenção de tal verba.

5. Nos contratos firmados antes da entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão no caso em que a rescisão do contrato foi causada pelo comprador, como na hipótese.

6. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido.