Tema 1.099/STJ

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. TEMA 1099/STJ. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO/CONSTRUÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DO PREÇO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO DE PRESCRIÇÃO DECENAL (ART. 205, CC/2002). DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. PRECEDENTES DA CORTE ESPECIAL SOBRE O CARÁTER SUBSIDIÁRIO DA AÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

1. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.

2. Delimitação da controvérsia: 2.1. Tese aplicável às hipóteses em que o pedido de restituição da comissão de corretagem for deduzido contra a incorporadora/construtora (em conjunto ou não com o(a) corretor(a) de imóveis), tendo como causa de pedir a resolução do contrato por culpa da incorporadora/construtora, devido a atraso na entrega do imóvel. 2.2. Inaplicabilidade da tese vinculante à pretensão deduzida contra o(a) corretor(a) de imóveis, cuja responsabilidade é matéria do Tema 1.173/STJ.

3. Razões de decidir: 3.1. Caráter subsidiário da ação de enriquecimento sem causa, de modo que, havendo causa contratual para o pedido de restituição, a respectiva pretensão se sujeita ao prazo geral de prescrição, não se aplicando a prescrição trienal do art. 206, inciso IV, do CC/2002. Precedentes da Corte Especial. 3.2. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ à hipótese, pois a tese nele firmada é aplicável tão somente à pretensão de repetição fundada na abusividade da cláusula de corretagem, o que não é a hipótese desta afetação.

4. Caso concreto: 4.1.Recurso especial julgado prejudicado no caso concreto, devido à extinção do feito na origem após realização de acordo entre as partes, implicando superveniente perda do objeto recursal nesta instância.

5. Tese relativa ao Tema 1099/STJ - Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.

6. Recurso especial conhecido para fins de fixação da tese, mas julgado prejudicado no caso concreto.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO INTEGRAL, COMISSÃO DE CORRETAGEM, PRESCRIÇÃO E ÔNUS SUCUMBENCIAIS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial contra decisão de inadmissão fundada nos Temas n. 1.099 e 577 do STJ, na Súmula n. 543 do STJ, e nos óbices das Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ.

2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais, com pedidos de resolução do contrato de compra e venda por atraso na entrega, restituição integral dos valores pagos, inclusão da comissão de corretagem e distribuição de ônus sucumbenciais.

3. O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato, condenar à restituição integral das quantias pagas, afastar danos morais e fixar sucumbência recíproca, com honorários em 10% sobre o valor atualizado da causa.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, rejeitou a prescrição, negou provimento às apelações e majorou os honorários para 12%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 389, 395, 402 e 927 do CC, por imputação de responsabilidade sem culpa e restituição integral sem demonstração de dano; (ii) saber se houve violação do art. 475 do CC, por resolução sem inadimplemento essencial e por desistência do comprador; (iii) saber se incide a prescrição trienal da comissão de corretagem, nos termos do art. 206, § 3º, IV e V, do CC e do Tema n. 938 do STJ; (iv) saber se o art. 86, parágrafo único, do CPC impõe a sucumbência mínima da recorrente; e (v) saber se o art. 67-A, II, da Lei n. 4.591/1964 autoriza retenção de até 25% dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque, na espécie, o acórdão recorrido assentou inadimplemento absoluto da vendedora pelo atraso na entrega, de modo que a tese de responsabilidade sem culpa e de ausência de dano demanda reexame do acervo fático-probatório, relativamente à devolução integral e à comissão de corretagem.

7. Incidem a Súmula n. 83 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ porque, na espécie, o acórdão reconheceu atraso na entrega, configurando inadimplemento absoluto e autorizando a resolução com restituição integral (em consonância com a Súmula n. 543 do STJ), vedado o reexame dos fatos quanto à alegação de desistência do comprador.

8. Incide a Súmula n. 83 do STJ porque, na espécie, o acórdão aplicou o prazo decenal do art. 205 do CC à pretensão de restituição da corretagem fundada na resolução por atraso na entrega, conforme o Tema n. 1.099 do STJ, afastando o Tema n. 938 do STJ.

9. Incidem, por analogia, as Súmulas n. 282 e n. 356 do STF porque, na espécie, não houve prequestionamento do art. 86, parágrafo único, do CPC, relativamente à tese de sucumbência mínima.

10. Incidem, por analogia, as Súmulas n. 282 e n. 356 do STF porque, na espécie, não houve prequestionamento do art. 67-A, II, da Lei n. 4.591/1964, relativamente à tese de retenção de até 25%.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a pretensão recursal exige o reexame do acervo fático-probatório relativamente à responsabilidade contratual e à devolução integral das quantias pagas. 2. Incidem a Súmula n. 83 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ quando o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência desta Corte quanto à resolução por atraso na entrega e à restituição integral, inviabilizando o reexame dos fatos. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ e o Tema n. 1.099 do STJ para reconhecer o prazo decenal do art. 205 do CC na pretensão de restituição da comissão de corretagem fundada na resolução por atraso na entrega. 4. Incidem, por analogia, as Súmulas n. 282 e n. 356 do STF quando ausente o prequestionamento do art. 86, parágrafo único, do CPC sobre sucumbência mínima. 5. Incidem, por analogia, as Súmulas n. 282 e n. 356 do STF quando ausente o prequestionamento do art. 67-A, II, da Lei n. 4.591/1964 sobre retenção de valores." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205, 206, § 3º, IV e V, 389, 395, 402, 475 e 927; CPC, arts. 1.030, I, b, 85, § 11, 86, parágrafo único e 373; CDC, arts. 6º, VI e 14; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A, II; CF, art. 105, III, a.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 83 e 543; STF, Súmulas n. 282 e 356.

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS. DANOS MORAIS.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em ação de rescisão contratual cumulada com devolução de valores e reparação por danos morais, manteve sentença de parcial procedência, condenando a recorrente à devolução de parte dos valores pagos, ao cancelamento da inclusão do recorrido em cadastros de crédito e à indenização por danos morais. A parte recorrente sustenta a ocorrência de prescrição trienal da pretensão de devolução da comissão de corretagem, a validade da cláusula que transfere tal encargo ao comprador, a regularidade do leilão extrajudicial realizado em razão do inadimplemento dos compradores e a inexistência de direito à devolução integral das parcelas pagas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. A questão em discussão consiste em saber: (i) se a pretensão de devolução da comissão de corretagem está sujeita à prescrição trienal ou decenal; (ii) se a cláusula que transfere o encargo da comissão de corretagem ao comprador é válida; (iii) se o leilão extrajudicial realizado em razão do inadimplemento dos compradores foi regular; e (iv) se há direito à devolução integral das parcelas pagas e à indenização por danos morais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A pretensão de devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição for dirigido contra a incorporadora/construtora e tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, está sujeita ao prazo de prescrição decenal, conforme tese firmada no Tema 1099/STJ.

4. A jurisprudência do STJ reconhece o direito do consumidor de rescindir o contrato de promessa de compra e venda de imóvel e receber a restituição dos valores pagos, assegurando ao vendedor sem culpa pelo distrato o direito de reter parcela do montante, nos termos da Súmula 543/STJ.

5. A realização de leilão extrajudicial não afasta o direito do promitente comprador de receber as parcelas pagas, sob pena de enriquecimento ilícito, conforme precedentes do STJ.

6. A revisão da regularidade do leilão extrajudicial e da validade da cláusula que transfere o encargo da comissão de corretagem ao comprador, bem como a configuração do dano moral, demandaria reexame de matéria fático-probatória e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em recurso especial pelas Súmulas n. 5 e 7/STJ.

IV. DISPOSITIVO

Recurso especial não conhecido.

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. DECISÃO QUE DETERMINA O RETORNO DOS AUTOS AO TRIBUNAL DE ORIGEM PARA AGUARDAR JULGAMENTO DE RECURSO REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA. AUSÊNCIA DE PREJUÍZO NO SOBRESTAMENTO. IRRECORRIBILIDADE. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO NÃO CONHECIDO.

1. A decisão que determina o retorno dos autos ao Tribunal de origem, para que aguarde o julgamento de recurso representativo da controvérsia, não gera prejuízo à parte, sendo portanto irrecorrível, exceto quando demonstrado erro.

2. Não se verifica nenhum equívoco na decisão agravada, tendo em vista que o Tema 1.099/STJ trata justamente da matéria discutida nos presentes autos: "Prazo prescricional aplicável à pretensão de restituição da comissão de corretagem na hipótese de resolução do contrato por culpa da construtora/incorporadora, em virtude de atraso na entrega do imóvel".

3. Esta Corte Superior possui entendimento no sentido de inexistir óbice para que o relator, por questão de economia processual, determine o sobrestamento do feito, ainda que a decisão de afetação não tenha determinado a suspensão nacional dos processos (AgInt nos EDcl no REsp n. 1.938.657/SC, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgado em 29/11/2021, DJe de 1/12/2021).

4. Agravo interno não conhecido.