Tema 886/STJ

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS PROPTER REM. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. TEMA N. 886 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial pela aplicação da Súmula n. 83 do STJ, por conformidade do acórdão recorrido com a jurisprudência quanto à natureza propter rem das obrigações condominiais e por não afronta ao Tema n. 886 do STJ.

2. A controvérsia diz respeito a embargos à execução de despesas condominiais, em que se pleiteou a extinção da execução sob alegação de ausência de posse e de atuação apenas como incorporadora, sem responsabilidade pelas cotas.

3. A sentença julgou improcedentes os embargos, mantendo integralmente a execução e fixando honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da causa.

4. A Corte de origem negou provimento à apelação, manteve a sentença e majorou os honorários para 15%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por omissão quanto ao Tema n. 886 do STJ e quanto à ausência de imissão na posse, em violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, parágrafo único, I, do CPC; (ii) saber se a responsabilidade pelas cotas condominiais deve considerar a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio, à luz do art. 1.345 do CC; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial em face do Tema n. 886 do STJ e de precedentes como o REsp n. 1.345.331/RS e o AgInt no REsp n. 1.986.977/SP.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a corte de origem examina e decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido.

7. O entendimento do Tribunal de origem está em consonância com a orientação da Segunda Seção do STJ: a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial é possível, condicionada à citação do credor fiduciário. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

8. A aplicação de óbice sumular quanto à alínea a do permissivo constitucional impede o exame do recurso pelo dissídio jurisprudencial sobre o mesmo tema.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a corte de origem examina e decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do STJ. 3. A aplicação de óbice sumular quanto à alínea a do permissivo constitucional impede o exame do recurso pelo dissídio jurisprudencial sobre o mesmo tema." Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, §§ 2º, 3º; CPC, arts. 489, § 1º, IV, 1.022, parágrafo único, I, 85, §§ 2º, 11; CC, arts. 1.345, 1.245; Lei n. 11.101/2005, arts. 84, III, 49, caput; Lei n. 8.009/1990, art. 3º, IV.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 83; STJ, REsp n. 2.206.292/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 13/5/2026; STJ, REsp n. 1.473.484/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 21/6/2018; STJ, AgRg no AREsp n. 654.154/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/5/2015; STJ, REsp n. 1.297.239/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/4/2014.

AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ENCARGOS CONDOMINIAIS E IPTU. REEXAME DE PROVAS. SÚMULA Nº 7/STJ. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA Nº 5/STJ. CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ART. 489 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESTAQUE DO VALOR. RECONHECIMENTO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REEXAME DE PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS Nº 5 E Nº 7/STJ. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS Nº 282/STF E Nº 211/STJ.

1. A pretensão de reformar o acórdão recorrido para rediscutir a extinção do patrimônio de afetação, o cumprimento do dever de informação sobre a comissão de corretagem e a responsabilidade pelos encargos condominiais e IPTU vinculados à imissão na posse esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ, pois exige o reexame do conjunto fático-probatório dos autos.

2. A análise das cláusulas contratuais relativas à corretagem e às penalidades rescisórias para afastar as conclusões do Tribunal de origem encontra óbice na Súmula nº 5/STJ.

3. O acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência desta Corte, notadamente quanto à restituição parcial em caso de resolução por culpa do comprador (Súmula nº 543/STJ), à validade da transferência da comissão de corretagem mediante informação prévia (Tema nº 938/STJ) e à responsabilidade pelas despesas condominiais e IPTU apenas a partir da imissão na posse (Tema nº 886/STJ).

4. Inexiste afronta ao art. 489 do Código de Processo Civil quando o tribunal de origem se manifesta de forma clara e fundamentada acerca de todas as questões relevantes para a solução da controvérsia, ainda que em sentido contrário aos interesses da parte recorrente.

5. A pretensão de reformar o acórdão recorrido para afastar a validade da cobrança da comissão de corretagem, sob a alegação de descumprimento do dever de informação e de ausência de destaque, demanda o reexame do contrato e do conjunto fático-probatório dos autos, providência que encontra óbice nas Súmulas nº 5 e nº 7 do Superior Tribunal de Justiça.

6. A ausência de debate, no acórdão recorrido, sobre o conteúdo normativo dos dispositivos legais apontados como violados impede o conhecimento do recurso especial por falta de prequestionamento, nos termos das Súmulas nº 282 do Supremo Tribunal Federal e nº 211 desta Corte.

7. Agravos de A. YOSHII ENGENHARIA E CONSTRUÇÕES LTDA. e LEONARDO PELISSARI BRANDÃO conhecidos, para conhecer parcialmente de seus recursos especiais e, nessa extensão, negar-lhes provimento.

DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO. NULIDADE DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA POR LOTEAMENTO IRREGULAR, INAPLICABILIDADE DOS TEMAS N. 886 E 1.002 DO STJ, ÓBICES SUMULARES E DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso espe cial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por inaplicabilidade dos Temas n. 886 e 1.002 do STJ, ausência de ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC, incidência das Súmulas n. 7 e 83 do STJ e não comprovação da divergência jurisprudencial.

2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual cumulada com indenização, com pedidos de resolução do contrato, restituição das parcelas pagas, inexigibilidade de débitos a partir de abril de 2024 e apuração, em liquidação, de indenização pelas acessões realizadas.

3. O Juízo de primeiro grau declarou resolvido o contrato, condenou à restituição de R$ 52.385,90, reconheceu a inexigibilidade de débitos a partir de abril de 2024, determinou apuração futura da indenização por acessões, fixou correção monetária desde cada pagamento e juros de mora com termo inicial na citação, e estabeleceu sucumbência recíproca e honorários nos percentuais indicados.

4. A Corte de origem negou provimento à apelação, manteve integralmente a sentença e majorou os honorários sucumbenciais para 12%. Os embargos de declaração foram rejeitados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 489, § 1º, III, IV e VI, e 1.022, II, parágrafo único, do CPC, por suposta omissão, motivos genéricos e não enfrentamento dos Temas n. 886 e 1.002 do STJ, da irregularidade das acessões e da ausência de comprovação do valor de R$ 52.385,90; (ii) saber se houve violação do art. 434 do CPC, ante a alegada falta de documentos que comprovassem os pagamentos e inexistência de inversão do ônus da prova; (iii) saber se houve violação dos arts. 121 e 421, caput, do CC, por suposto negócio jurídico sob condição e prazo de regularização no exercício da liberdade contratual; (iv) saber se houve violação dos arts. 1.220 e 1.255 do CC, em razão de acessões alegadamente clandestinas e irregulares, afastando boa-fé e indenizabilidade; (v) saber se houve violação dos arts. 67 e 68 da Lei n. 4.591/1964, por existência de incorporação, instituição de condomínio, assembleias e rateio de despesas; e (vi) saber se há divergência jurisprudencial quanto às taxas condominiais (Tema n. 886 do STJ) e ao termo inicial dos juros de mora (Tema n. 1.002 do STJ), com paradigmas REsp n. 1.345.331/RS e REsp n. 1.740.911/DF.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Afasta-se a alegada violação dos arts. 489, § 1º, III, IV e VI, e 1.022, II, do CPC, pois o acórdão enfrentou os pontos relevantes e decidiu de forma clara e fundamentada, reconhecendo a nulidade do negócio por violação do art. 37 da Lei n. 6.766/1979 e aplicando a Súmula n. 543 do STJ, não havendo omissão ou vício capaz de nulificar o julgado.

7. Aplica-se, por analogia, a Súmula n. 284 do STF ao apontado art. 434 do CPC, por deficiência de fundamentação, dado que a norma dirige dever às partes e não se confunde com a suficiência do conjunto probatório, estando a tese dissociada dos fundamentos do acórdão recorrido.

8. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto aos arts. 121, 421, 1.220 e 1.255 do CC, pois a apuração de condição contratual, prazos de regularização e clandestinidade de acessões demanda reexame de fatos e provas, o que é vedado em recurso especial.

9. Aplica-se a Súmula n. 284 do STF em relação aos arts. 67 e 68 da Lei n. 4.591/1964, por absoluta dissociação entre os fundamentos recursais e a ratio decidendi (nulidade por comercialização de lotes sem prévia regularização), o que impede a exata compreensão da controvérsia.

10. Não se comprova o dissídio nos moldes legais e regimentais (arts. 1.029, § 1º, do CPC, e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ), porque os paradigmas tratam de despesas condominiais e termo inicial de juros em hipóteses que pressupõem condomínio regular, ao passo que o acórdão recorrido reconheceu a nulidade do contrato por loteamento irregular; ademais, incide a Súmula n. 83 do STJ quanto aos juros moratórios.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Não há violação dos arts. 489, § 1º, III, IV e VI, e 1.022, II, do CPC quando o acórdão decide de forma clara e fundamentada, reconhecendo a nulidade do contrato por violação do art. 37 da Lei n. 6.766/1979 e aplicando a Súmula n. 543 do STJ. 2. Aplica-se a Súmula n. 284 do STF quanto ao art. 434 do CPC, por deficiência de fundamentação e dissociação em relação aos fundamentos do acórdão recorrido. 3. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto aos arts. 121, 421, 1.220 e 1.255 do CC, por demandarem reexame de fatos e provas. 4. Aplica-se a Súmula n. 284 do STF quanto aos arts. 67 e 68 da Lei n. 4.591/1964, por dissociação entre a tese recursal e a nulidade contratual reconhecida. 5. Os Temas n. 886 e 1.002 do STJ são inaplicáveis ao caso concreto e não se comprova divergência jurisprudencial nos moldes dos arts. 1.029, § 1º, do CPC, e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, incidindo a Súmula n. 83 do STJ quanto ao termo inicial dos juros de mora." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489, § 1º, III, IV e VI, 1.022, II, parágrafo único, 434 e 1.029, § 1º; CC, arts. 121, 421, caput, 1.220 e 1.255; Lei n. 4.591/1964, arts. 67 e 68; Lei n. 6.766/1979, art. 37; RISTJ, art. 255, §§ 1º e 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 83 e 543; STF, Súmula n. 284.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA CONSUMERISTA. NATUREZA ABUSIVA DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EFICÁCIA DA SENTENÇA COLETIVA. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. EMBARGOS REJEITADOS.

1. Embargos de declaração opostos contra acórdão da Quarta Turma que, em agravo em recurso especial interposto por empresas do setor imobiliário, conheceu do agravo para negar provimento ao recurso especial e manteve acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios em ação civil pública proposta pelo Ministério Público do Distrito Federal e Territórios sobre índole abusiva de cláusulas em contratos de promessa de compra e venda de unidades do empreendimento "Condomínio Led Águas Claras".

2. Na origem, foram declaradas abusivas cláusulas que previam repasse de IPTU e despesas condominiais antes da imissão na posse, dispensa de certidões na escritura e outras disposições; reconheceu-se, ainda, a não aplicação simples e direta da Lei 13.786/2018 a contratos anteriores, bem como a necessidade de efetiva disponibilização da unidade para a dedução prevista no art. 67-A, § 2º.

3. Alegada omissão sobre a fixação da eficácia territorial da sentença coletiva; omissão quanto ao distinguishing em relação ao Tema 886 do STJ e ao IRDR nº 6 do TJDFT, com fundamento em culpa do adquirente; e obscuridade sobre o afastamento da aplicação da Lei 13.786/2018 e, simultaneamente, a possibilidade de dedução de encargos previstos nessa lei.

4. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado padece de omissão, obscuridade, contradição ou erro material quanto: (I) à eficácia territorial dos efeitos da sentença coletiva; (II) ao distinguishing em relação ao Tema 886 do STJ e ao IRDR nº 6 do TJDFT, especialmente sobre a possibilidade de repasse de encargos por culpa do adquirente; e (III) à aplicação da Lei 13.786/2018 e à dedução de encargos do art. 67-A, § 2º. Discute-se, ainda, (IV) se a ausência de prequestionamento impede o exame da matéria nos embargos de declaração.

5. Os embargos de declaração têm função integrativa (CPC, art. 1.022) e não se prestam à rediscussão do julgado; não demonstrados omissão, obscuridade, contradição ou erro material no acórdão embargado.

6. A matéria relativa à eficácia territorial dos efeitos da sentença coletiva não foi prequestionada na instância ordinária, o que impede seu exame nos embargos.

7. Em ação coletiva substitutiva ajuizada pelo Ministério Público para tutela de direitos individuais homogêneos, os efeitos da sentença são erga omnes ou ultra pars, nos termos do art. 16 da LACP, conforme orientação vinculante (Tema 1.075 do STF) e precedente uniformizado do STJ, não havendo omissão no acórdão.

8. Não há omissão quanto ao distinguishing em relação ao Tema 886 do STJ e ao IRDR nº 6 do TJDFT, pois o acórdão embargado aderiu à fundamentação da origem e realizou o juízo de enquadramento normativo e jurisprudencial sobre a imputação de despesas de IPTU e condomínio apenas após a imissão na posse.

9. Inexiste obscuridade no afastamento da aplicação simples e direta da Lei 13.786/2018 a contratos anteriores, em respeito ao ato jurídico perfeito (LINDB, art. 6º), e na conclusão de que a dedução do art. 67-A, § 2º, pressupõe a efetiva disponibilização da unidade.

10. A deficiência de impugnação e a falta de enfrentamento de fundamentos suficientes atraem, por analogia, as Súmulas 283 e 284 do STF, o que confirma a inadequação dos embargos como via para modificar o resultado.

11. Embargos de declaração rejeitados.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de recurso especial contra acórdão recorrido do Tribunal de Justiça de São Paulo em apelação cível, com conclusão de não conhecimento do recurso especial nesta instância.

2. A controvérsia envolve embargos à execução de cotas condominiais, com pedido de reconhecimento de ilegitimidade passiva da vendedora e atribuição da responsabilidade ao adquirente, diante da retenção das chaves por inadimplemento.

3. O Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos, determinou o prosseguimento da execução, e fixou custas e honorários, além de multa por litigância de má-fé.

4. A Corte de origem deu parcial provimento para afastar a multa por litigância de má-fé, mantendo a responsabilidade da vendedora pelas despesas até a entrega das chaves, à luz do Tema n. 886 do STJ.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 422, 1.336, I, e 1.345 do Código Civil; e (ii) saber se há divergência jurisprudencial, por aplicação indevida do Tema n. 886 do STJ ao caso de transferência registral com retenção de chaves por inadimplemento do adquirente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incide a Súmula n. 211 do STJ porque, na espécie, a tese de violação dos arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil não foi objeto de efetivo debate pelo acórdão recorrido, relativamente ao ponto jurídico do dever de contribuição condominial e da responsabilidade do adquirente por débitos do alienante.

7. Incide a Súmula n. 282 do STF porque, no caso concreto, inexiste prequestionamento suficiente dos arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil, relativamente ao ponto específico da transferência dominial e sua repercussão na obrigação propter rem.

8. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ porque o acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência desta Corte quanto à vinculação da responsabilidade condominial à relação material com o imóvel, definida pela posse direta e entrega das chaves, não se verificando ofensa ao art. 422 do Código Civil.

9. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer, em razão da incidência dos óbices sumulares que inviabilizam o exame da similitude fático-jurídica.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso especial não conhecido.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 211 do STJ quando a decisão recorrida não enfrenta, de modo suficiente, a tese jurídica relativa aos arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil. 2. Incide a Súmula n. 282 do STF quando inexiste prequestionamento acerca dos arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação desta Corte sobre a responsabilidade condominial vinculada à posse direta e à entrega das chaves, não se configurando ofensa ao art. 422 do Código Civil. 4. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer quando a incidência de óbices sumulares impede a verificação da similitude fático-jurídica." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422, 1.336, I, e 1.345; CPC, art. 85, § 11; CF, art. 105, III, a e c.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.804.286/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/12/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 1.922.697/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/2/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2.999.835/GO, relator Ministro Luís Carlos Gambogi, Quarta Turma, julgado em 22/6/2026; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.809.195/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/10/2021; STJ, REsp n. 2.218.569/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 30/3/2026; STJ, AREsp n. 3.115.716/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/3/2026; STJ, Súmula n. 83; STJ, Súmula n. 211; STF, Súmula n. 282.

PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ALEGAÇÃO DE OMISSÃO QUANTO À DISTINÇÃO ENTRE PERMUTA AVERBADA E COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. QUESTÃO EXPRESSAMENTE ENFRENTADA NO ACÓRDÃO EMBARGADO. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO. ALEGAÇÃO DE CONTRADIÇÃO QUANTO À NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO. INOCORRÊNCIA. PRETENSÃO DE REJULGAMENTO DA CAUSA.

1. Os embargos de declaração constituem recurso de estritos limites processuais, cabível apenas nas hipóteses do art. 1.022 do CPC.

2. Não há omissão quando o acórdão examina de forma expressa e fundamentada a questão suscitada. A Terceira Turma enfrentou diretamente a distinção entre contrato de permuta e compromisso de compra e venda, concluindo que a natureza do contrato preliminar é irrelevante diante do critério central do Tema 886/STJ: a posse.

3. Não há contradição no acórdão que reconhece a natureza propter rem da obrigação condominial, mas exige a relação material com o imóvel para a transferência da responsabilidade, conforme tese vinculante do Tema 886/STJ. Os embargados não são proprietários plenos, mas titulares de mero direito obrigacional decorrente de contrato preliminar de permuta. Embargos de declaração rejeitados.

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE POR DÉBITOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DECORRENTE DA RELAÇÃO JURÍDICA MATERIAL COM O IMÓVEL. AUSÊNCIA DE IMISSÃO NA POSSE. CIÊNCIA DO CONDOMÍNIO QUE NÃO SE CONFUNDE COM POSSE. TEMA 886/STJ. ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DO ART. 17 DO CPC. AFASTAMENTO. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.

1. Agravo interno contra decisão monocrática que, em agravo em recurso especial, conheceu do agravo e negou provimento ao apelo nobre em ação declaratória voltada a afastar a responsabilidade por débitos condominiais.

2. A questão recursal consiste em examinar se (i) a responsabilidade condominial desloca-se ao promitente-comprador com base na ciência do condomínio, independentemente de imissão na posse; (ii) há violação do art. 17 do CPC sobre a legitimidade passiva; e (iii) é possível, em recurso especial, reavaliar o acervo fático para reconhecer a posse dos adquirentes.

3. A responsabilidade pelas despesas condominiais é decorrente da relação material com o imóvel; a mera ciência do condomínio sobre a promessa de compra e venda não caracteriza posse. À luz do Tema 886/STJ, a legitimidade do promitente-vendedor se afasta somente com posse do comprador e ciência inequívoca do condomínio, cumulativamente.

4. A alegada violação do art. 17 do CPC é afastada, pois a legitimidade passiva decorre da ausência de imissão na posse, tal como afirmado pelas instâncias ordinárias.

5. O reconhecimento de posse demandaria revolvimento de fatos e provas, o que encontra barreira na Súmula 7/STJ.

6. Agravo interno não provido.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM IMÓVEL VINCULADO AO FAR. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF/FAR E ÓBICES AO CONHECIMENTO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do TRF5 que desproveu apelação em embargos à execução, manteve a improcedência e reconheceu a responsabilidade da representação do FAR pelas cotas condominiais, com majoração de honorários.

2. A controvérsia diz respeito a embargos à execução de cotas condominiais e encargos vinculados a unidade imobiliária do FAR, com pedido de ilegitimidade passiva da CEF e afastamento de juros, multa e correção. O valor da causa foi fixado em R$ 32.162,89.

3. O Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos, reconheceu a responsabilidade da representação do FAR pelas cotas e fixou honorários em 10% do valor da causa.

4. A Corte de origem manteve a sentença, negou provimento à apelação e majorou honorários; os embargos de declaração foram parcialmente providos apenas para sanar omissão, sem efeitos infringentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o art. 10 da Lei n. 10.188/2001 afasta a legitimidade passiva da representação do FAR para responder por cotas condominiais; (ii) saber se os arts. 11 e 72 da Lei n. 11.977/2009, o art. 1.336, I, do CC, os arts. 27, § 8º, e 49 da Lei n. 10.931/2004 e o art. 1.036 do CPC impõem a responsabilidade ao possuidor/arrendatário, à luz do Tema n. 886 do STJ; (iii) saber se o art. 320 do CPC exige documentos indispensáveis e se a ausência torna a inicial executiva inepta quanto aos encargos; (iv) saber se os arts. 240 do CPC e 1.332 e 1.333 do CC limitam os juros moratórios à citação e vedam encargos/índices sem respaldo na convenção; e (v) saber se há divergência jurisprudencial com julgados do TRF5, TRF1 e com o Tema n. 886 do STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ: a segregação patrimonial do FAR não afasta a legitimidade da sua representante nem a natureza propter rem das cotas condominiais. Incidem as Súmulas n. 7 e 5 do STJ para as teses que exigem revolvimento probatório e interpretação contratual. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto à suficiência dos documentos essenciais. Falta de prequestionamento sobre juros e encargos, atraindo a Súmula n. 282 do STF. O dissídio não foi demonstrado por ausência de cotejo analítico e similitude fática, e resta prejudicado diante do óbice sumular na alínea a.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso especial não conhecido.

Tese de julgamento:

"1. Incide a Súmula n. 83 do STJ: a afetação patrimonial do FAR não exclui a legitimidade da sua representante para responder por obrigação condominial de natureza propter rem. 2. Incidem as Súmulas n. 7 e 5 do STJ: a verificação da posse direta, da ciência do condomínio e das cláusulas contratuais demanda revolvimento de provas e interpretação contratual. 3. Incide a Súmula n. 7 do STJ: a suficiência dos documentos indispensáveis à execução não pode ser reexaminada em recurso especial. 4. Incide a Súmula n. 282 do STF: ausente o prequestionamento sobre juros moratórios e encargos. 5. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado por falta de cotejo analítico e similitude fática, ficando prejudicado diante do óbice sumular aplicado na alínea a". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 10.188/2001, art. 10; Lei n. 11.977/2009, arts. 11 e 72; Lei n. 10.931/2004, arts. 27, § 8º, e 49; Lei n. 13.105/2015, arts. 1.036, 85, § 11, 240 e 320; CC, arts. 1.332, 1.333 e 1.336; CPC, art. 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83; STF, Súmula n. 282; STJ, REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.796.061/SC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/10/2020; STJ, EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.928.328/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgados em 27/6/2022.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL NOVO. IMISSÃO NA POSSE, ENTREGA DAS CHAVES E LEGITIMIDADE PASSIVA DA CONSTRUTORA. SÚMULAS 7 E 83/STJ.

1. Conforme o entendimento desta Corte, assentado no julgamento do Tema Repetitivo 886/STJ, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Assim, a responsabilidade do promitente comprador pelas cotas condominiais depende da imissão na posse e da ciência inequívoca do condomínio acerca da transação, de modo que, ausente prova cabal da imissão na posse, não se pode afastar a responsabilidade da incorporadora.

2. O exame da alegação de que os adquirentes teriam se recusado a receber as chaves, de modo a afastar a responsabilidade da incorporadora pelas despesas condominiais, exige reanálise do acervo fático-probatório, o que é vedado na via especial, nos termos da Súmula 7/STJ.

3. O alegado dissídio jurisprudencial não se comprova, porque: (i) não foram observados os requisitos de demonstração previstos no art. 1.029, § 1º, do CPC e no art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ; e (ii) o suposto divergente se apoia em peculiaridades fáticas, e não em interpretação diversa de norma jurídica, o que inviabiliza o conhecimento do recurso especial pela alínea "c". Agravo interno improvido

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. NEGATIVA DE OMISSÃO. TEMA 886/STJ. SÚMULA 7/STJ. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC. NÃO INCIDÊNCIA. DECISÃO MANTIDA.

1. O acórdão estadual enfrentou a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio, concluindo pela ausência de prova de ambos os requisitos cumulativos do Tema 886 do STJ.

2. Rever as conclusões locais sobre imissão na posse e ciência do condomínio demanda reexame de provas. Incidência da Súmula 7/STJ.

3. A interposição do agravo interno, por si só, não autoriza a imposição da multa do art. 1.021, § 4º, do CPC.

4. Agravo interno não provido.