Tema 939/STJ

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO/NÃO INÍCIO DAS OBRAS. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. INTERMEDIADORA (IMOBILIÁRIA/ CORRETORA). RESPONSABILIDADE AFASTADA. TEMA 1.173/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. TEMA 939/STJ. OBSCURIDADE PARCIAL QUANTO AO ALCANCE DO DISPOSITIVO. INTEGRAÇÃO ACLARATÓRIA SEM MODIFICAÇÃO DO RESULTADO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS (ART. 86/CPC). MAJORAÇÃO DO ART. 85, § 11, DO CPC. PREJUDICADA.

1. Os embargos de declaração destinam-se a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material no julgado (CPC, art. 1.022), não se prestando, em regra, à rediscussão do mérito.

2. Na espécie, o acórdão embargado deu provimento ao recurso especial da intermediadora para afastar, integralmente, sua responsabilidade por quaisquer verbas, inclusive comissão de corretagem e taxa SATI, mantendo as condenações exclusivamente contra a incorporadora, à luz do Tema 1.173/STJ.

3. Verificada obscuridade pontual quanto ao alcance do dispositivo, impõe-se integrar o julgado para explicitar que a incorporadora responde, de modo exclusivo, também pela restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, observados os critérios de atualização e juros fixados nas instâncias ordinárias.

4. A legitimidade passiva da incorporadora para restituição da SATI encontra respaldo na jurisprudência desta Corte, notadamente no Tema 939/STJ.

5. Mantida a redistribuição dos ônus sucumbenciais na origem (CPC, art. 86), a ser definida pelo juízo de primeiro grau.

6. Prejudicada a majoração de honorários do art. 85, § 11, do CPC em desfavor da recorrente intermediadora. Embargos de declaração acolhidos.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CORRETORA DE IMÓVEIS. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DISTINÇÃO ENTRE CONTRATOS DE CORRETAGEM E COMPRA E VENDA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1. Ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, com pedido de restituição de valores pagos, ajuizada contra incorporadoras e corretora de imóveis.

2. Decisão de origem que manteve a responsabilidade solidária da corretora pela devolução de valores, com base em suposta "cadeia de fornecedores" e "atuação conjunta" das empresas.

3. Inadequada aplicação dos Temas Repetitivos 938 e 939/STJ pelo Tribunal bandeirante, que versam sobre comissão de corretagem e não sobre responsabilidade solidária por obrigações do contrato principal.

4. Natureza jurídica do contrato de corretagem como obrigação de meio, limitando-se a aproximar as partes e prestar informações sobre o negócio (arts. 722 e 723 do CC).

5. Responsabilidade civil do corretor restrita ao cumprimento diligente de suas obrigações de intermediação, não abrangendo as obrigações assumidas pelas partes no contrato principal.

6. Aplicação do princípio segundo o qual a solidariedade não se presume, devendo decorrer de lei ou vontade das partes (art. 265 do CC).

7. Ausência de demonstração de falha na prestação do serviço de corretagem, participação no empreendimento ou integração ao grupo econômico da vendedora.

8. Reconhecimento da ilegitimidade passiva da corretora para responder por obrigações decorrentes da rescisão do contrato de compra e venda.

9. Recurso especial provido.

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. ACÓRDÃO RECORRIDO. OMISSÃO. NÃO OCORRÊNCIA. CONTRATO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA 283/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 939/STJ. SÚMULAS 5 E 7/STJ.

1. Não é omisso o julgado que decide a causa na sua inteireza expondo os fundamentos jurídicos aptos a dar supedâneo à conclusão que adotou.

2. Estando o acórdão arrimado em fundamento não impugnado nas razões do especial, que rendeu ensejo à conclusão de não existir atraso na entrega do imóvel, incide a Súmula 283/STF.

3. Fixado pela instância de origem ter havido prévia informação ao consumidor da taxa de corretagem, tal como previsto no Tema 939/STJ, chegar a conclusão diversa encontra óbice nas Súmulas 5 e 7/STJ. Precedentes.

4. Recurso especial parcialmente conhecido e desprovido.

I. RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA PARA O PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DA SATI. TEMA 939/STJ. CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. PREVISÃO PARA O CASO DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CESSAÇÃO NA DATA DO HABITE-SE. DESCABIMENTO. TERMO 'AD QUEM'. DATA DA EFETIVA ENTREGA DAS CHAVES. TEMA 966/STJ. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. PRETENSÃO DE REDIMENSIONAMENTO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. ÓBICE DA SÚMULA 282/STJ.

1. Legitimidade passiva da incorporadora para responder pela restituição do valor cobrado pelo serviço assessoria técnico-imobiliária - SATI, nos termos do Tema 939/STJ.

2. Incidência da cláusula penal pertinente ao atraso na entrega da obra até à data da efetiva entrega das chaves, sendo descabida a pretensão de cessação dessa parcela indenizatória na data da concessão do "Habite-se" (Tema 996/STJ).

3. Ausência de prequestionamento do enunciado normativo do art. 86 do CPC/2015, tornando-se inviável de conhecimento a insurgência contra a distribuição dos encargos sucumbenciais, em virtude do óbice da Súmula 282/STF.

4. DESPROVIDO, COM MAJORAÇÃO DE HONORÁRIOS, O RECURSO ESPECIAL INTERPOSTO POR QUEIROZ GALVÃO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S.A.