Tema 1.173/STJ

DIREITO DO CONSUMIDOR E DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DESCUMPRIMENTO, PELA CONSTRUTORA OU INCORPORADORA, DE OBRIGAÇÕES RELATIVAS AO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS. AUSÊNCIA. TESE FIXADA. RECURSO PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

:

1. Recurso especial interposto por sociedade corretora de imóveis contra acórdão do Tribunal de Justiça que confirmou sentença condenando-a, solidariamente com a incorporadora, à devolução de valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, em razão de inadimplemento contratual pela incorporadora na entrega de unidade imobiliária.

2. A sentença declarou rescindido o contrato de promessa de compra e venda e condenou a incorporadora à restituição integral dos valores pagos pelo consumidor, além de condenar a corretora, solidariamente, à devolução solidária dos valores de comissão de corretagem e taxa SATI.

3. O Tribunal de Justiça manteve a condenação solidária da corretora, entendendo que os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em definir os limites da responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora da compra e venda por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda de imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Conforme os arts. 722 e 723 do Código Civil, a atividade de corretagem consiste na intermediação de negócios, sendo limitada à aproximação das partes e à prestação de informações sobre o negócio jurídico, sem vínculo direto com as obrigações assumidas pelos contratantes no contrato de compra e venda.

6. Assim, normalmente, inexiste responsabilidade do corretor de imóveis ou da sociedade intermediadora por descumprimento de obrigações, pela construtora ou incorporadora, relativas ao empreendimento imobiliário, salvo se demonstrado envolvimento do corretor nas próprias atividades de incorporação ou construção, integração no mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora ou, ainda, confusão patrimonial. De acordo com o parágrafo único do art. 723 do Código Civil, haverá responsabilidade do corretor apenas por eventuais falhas na prestação inerente aos próprios serviços de corretagem.

7. No caso concreto, não há elementos que indiquem falha na prestação do serviço de corretagem ou envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção, o que afasta sua responsabilidade solidária pela devolução dos valores pagos pelo consumidor.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso especial provido para afastar a responsabilidade solidária da sociedade intermediadora pela devolução dos valores pagos pelo consumidor.

9. Tese de julgamento - Para efeito do art. 1.036 do CPC, propõe-se a seguinte tese repetitiva para o Tema 1.173/STJ: "O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor".

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO/NÃO INÍCIO DAS OBRAS. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. INTERMEDIADORA (IMOBILIÁRIA/ CORRETORA). RESPONSABILIDADE AFASTADA. TEMA 1.173/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA SATI. LEGITIMIDADE PASSIVA DA INCORPORADORA. TEMA 939/STJ. OBSCURIDADE PARCIAL QUANTO AO ALCANCE DO DISPOSITIVO. INTEGRAÇÃO ACLARATÓRIA SEM MODIFICAÇÃO DO RESULTADO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS (ART. 86/CPC). MAJORAÇÃO DO ART. 85, § 11, DO CPC. PREJUDICADA.

1. Os embargos de declaração destinam-se a sanar obscuridade, contradição, omissão ou erro material no julgado (CPC, art. 1.022), não se prestando, em regra, à rediscussão do mérito.

2. Na espécie, o acórdão embargado deu provimento ao recurso especial da intermediadora para afastar, integralmente, sua responsabilidade por quaisquer verbas, inclusive comissão de corretagem e taxa SATI, mantendo as condenações exclusivamente contra a incorporadora, à luz do Tema 1.173/STJ.

3. Verificada obscuridade pontual quanto ao alcance do dispositivo, impõe-se integrar o julgado para explicitar que a incorporadora responde, de modo exclusivo, também pela restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem e taxa SATI, observados os critérios de atualização e juros fixados nas instâncias ordinárias.

4. A legitimidade passiva da incorporadora para restituição da SATI encontra respaldo na jurisprudência desta Corte, notadamente no Tema 939/STJ.

5. Mantida a redistribuição dos ônus sucumbenciais na origem (CPC, art. 86), a ser definida pelo juízo de primeiro grau.

6. Prejudicada a majoração de honorários do art. 85, § 11, do CPC em desfavor da recorrente intermediadora. Embargos de declaração acolhidos.

RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO E NÃO INÍCIO DAS OBRAS. RESCISÃO CONTRATUAL. DEVOLUÇÃO DE VALORES. INTERMEDIADORA (IMOBILIÁRIA/CORRETORA). RESPONSABILIDADE. AUSÊNCIA. TEMA 1.173/STJ. ARTS. 722 E 723 DO CC. ARTS. 7º, 14, § 3º, I E II, § 4º, E 25, § 1º, DO CDC. DISTINGUISHING EM RELAÇÃO À SOLIDARIEDADE GENÉRICA NA CADEIA DE CONSUMO. ACÓRDÃO EM DESACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. REDISTRIBUIÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS (ART. 86, CPC).

1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de valores e danos morais em razão de atraso e não início das obras. Sentença que rescinde o contrato, determina restituição integral das parcelas pagas e condena, solidariamente, incorporadora e corretora, inclusive quanto à comissão de corretagem e taxa SATI. Acórdão que reconhece a corretora como "mera intermediadora", afasta sua solidariedade por preço e danos morais, mas mantém sua condenação à devolução de corretagem e SATI.

2. A atividade de corretagem, nos termos dos arts. 722 e 723 do CC, limita-se à aproximação das partes e à prestação de informações sobre o negócio, sem vínculo direto com as obrigações do contrato de promessa de compra e venda; responsabilidade do corretor, em regra, apenas por falhas próprias do serviço (art. 723, parágrafo único, CC).

3. À luz dos arts. 7º, parágrafo único, 14, § 3º, I e II, § 4º, e 25, § 1º, do CDC, a solidariedade na cadeia de consumo exige nexo causal entre a conduta e o dano. Mera intermediação, sem falha específica de corretagem nem envolvimento na incorporação/construção, não atrai responsabilidade pelo inadimplemento da incorporadora.

4. Aplicação do Tema 1.173/STJ (REsp 2.008.545/DF): o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, normalmente não responde por danos decorrentes do descumprimento, pela construtora/incorporadora, de obrigações do empreendimento, salvo se demonstrados (I) envolvimento nas atividades de incorporação/construção, (II) integração em mesmo grupo econômico ou (III) confusão/desvio patrimonial. Hipótese em que não há prova de falha na corretagem nem dos vínculos excepcionais. Recurso especial provido para afastar, integralmente, a condenação da intermediadora (devolução de comissão de corretagem e taxa SATI e quaisquer danos), mantendo-se as condenações exclusivamente em face da incorporadora. Redistribuição dos ônus sucumbenciais na origem (art. 86, CPC).

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. REPARAÇÃO DE DANOS MATERIAIS E MORAIS. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO PELA INCORPORADORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. CORRETOR DE IMÓVEIS. NÃO OCORRÊNCIA. NÃO DEMONSTRAÇÃO DE FALHA DO SERVIÇO DE CORRETAGEM. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA RECONSIDERAR A DECISÃO AGRAVADA. AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

1. Consoante entendimento consolidado nesta Corte Superior, "O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor" (REsp 2.008.545/DF, Relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, DJEN de 29/10/2025, Tema 1.173/STJ).

2. Na hipótese, não há elementos que indiquem falha na prestação do serviço de corretagem ou envolvimento da corretora nas atividades de incorporação e construção, o que afasta sua responsabilidade solidária pela devolução dos valores pagos pelo consumidor. 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada, e, em novo exame, conhecer do agravo para dar provimento ao recurso especial.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA. OBRIGAÇÕES RELATIVAS AO EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. LUCROS CESSANTES, DANO MORAL. MULTA. DEVOLUÇÃO TAXA DE CORRETAGEM. CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA DA EMPRESA DE CORRETAGEM AFASTADA. PRECEDENTES. TEMA 1173/STJ. ARTS. 722 E 723 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE FALHA NA PRESTAÇÃO DO SERVIÇO DE CORRETAGEM AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. AUSÊNCIA DE ENVOLVIMENTO DO CORRETOR NAS ATIVIDADES DE INCOPORAÇÃO E CONSTRUÇÃO. CORRETORA QUE NÃO INTEGRA O GRUPO ECONÔMICO DA INCORPORADORA OU CONSTRUTORA. AUSÊNCIA DE DESVIO OU CONFUSÃO PATRIMONIAL.

1. Segundo o Tema 1173/STJ o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.

2. Em vista da natureza do serviço de corretagem, não há, em princípio, liame jurídico do corretor com as obrigações assumidas pelas partes celebrantes do contrato, a ensejar sua responsabilização por descumprimento de obrigação da incorporadora no contrato de compra e venda de unidade imobiliária. Incidência dos arts. 722 e 723 do Código Civil.

3. Não sendo imputada falha alguma na prestação do serviço de corretagem e nem se cogitando do envolvimento da intermediadora na cadeia de fornecimento do produto, vale dizer, nas atividades de incorporação e construção do imóvel ou mesmo se tratar a corretora de empresa do mesmo grupo econômico das responsáveis pela obra, hipótese em que se poderia cogitar de confusão patrimonial, não é possível seu enquadramento como integrante da cadeia de fornecimento a justificar sua condenação, de forma solidária, pelos danos causados ao autor adquirente.

4. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar parcial provimento ao recurso especial.

DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESPONSABILIDADE DA INTERMEDIADORA PELA RESTITUIÇÃO DA COMISSÃO DE CORRETAGEM EM RESCISÃO CONTRATUAL POR ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por óbices das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ, pela ausência de violação dos arts. 1.022 c/c 489, §1º, do CPC e pela prejudicialidade do dissídio em razão da incidência da Súmula n. 7 do STJ.

2. A controvérsia trata de ação de indenização por danos material e moral, com pedidos de resolução do contrato, restituição integral das parcelas e devolução da comissão de corretagem, além de multa contratual e danos morais.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente a resolução do contrato, condenou a primeira ré à restituição das parcelas e condenou solidariamente as rés à devolução da comissão de corretagem, rejeitando multa e danos morais.

4. A Corte de origem negou provimento ao agravo interno e manteve integralmente a sentença; os embargos de declaração foram desprovidos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há oito questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 489, §1º, I a IV, e 1.022, I e II, do CPC por ausência de enfrentamento de pontos relevantes e rejeição de embargos sem sanar vícios; (ii) saber se houve violação do art. 265 do CC por indevida presunção de solidariedade; (iii) saber se houve violação dos arts. 722 a 729 do CC por imputação de deveres alheios ao contrato de corretagem; (iv) saber se houve violação do art. 7, parágrafo único, do CDC por aplicação de solidariedade genérica sem autoria da ofensa; (v) saber se houve violação do art. 14, §§3º e 4º, do CDC por não reconhecimento de excludentes e necessidade de culpa do profissional liberal; (vi) saber se, subsidiariamente, o termo inicial dos juros moratórios deve observar o art. 405 do CC e a incidência da SELIC; (vii) saber se houve violação do art. 363 do CC por responsabilização por fato de terceiro; e (viii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à responsabilização solidária da corretora em hipóteses de atraso na obra.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não há violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem examina, de modo claro e fundamentado, as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, não configurando omissão, contradição, obscuridade ou falta de fundamentação.

7. Aplica-se a tese repetitiva do STJ (Tema 1.173) para afastar a responsabilidade solidária da intermediadora pela devolução de valores em rescisão por inadimplemento da incorporadora, pois a atividade de corretagem, regulada pelos arts. 722 e 723 do CC, não a vincula às obrigações de construção e entrega do imóvel, nem autoriza presunção de solidariedade (art. 265 do CC); ficam prejudicadas as demais teses recursais.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Não há violação dos arts. 489, §1º, I a IV, e 1.022, I e II, do CPC quando o acórdão enfrenta de modo claro e objetivo as questões essenciais da causa. 2. Incide a tese do Tema 1.173/STJ para afastar a responsabilidade solidária da corretora, pois a atividade de corretagem, nos termos dos arts. 722 e 723 do CC, não a vincula às obrigações do contrato de promessa de compra e venda, sendo vedada a presunção de solidariedade pelo art. 265 do CC. 3. Prejudicam-se as demais teses recursais." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489 §1º I, II, III e IV, 1.022 I e II, e 1.036; CC, arts. 265, 722 e 723.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.008.542/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgados em 8/10/2025; STJ, AgInt no REsp n. 1.781.470/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024.

AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ENTREGA. ATRASO. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NEGATIVA. INEXISTÊNCIA. CORRETORA IMOBILIÁRIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. CADEIA DE FORNECIMENTO. INCORPORAÇÃO À CONSTRUTORA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. PROVAS. REEXAME. SÚMULA Nº 7/STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL PREJUDICADA.

1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte 2. "O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor" (Tema nº 1.173/STJ).

3. Na hipótese, rever a conclusão do aresto impugnado acerca da participação da corretora imobiliária nas atividades de incorporação do empreendimento imobiliário, com a consequente responsabilidade solidária pelo atraso na entrega do imóvel, encontra óbice na Súmula nº 7/STJ.

4. Segundo jurisprudência pacífica, a incidência da Súmula nº 7/STJ torna prejudicada a análise da alegada divergência jurisprudencial, tendo em vista a ausência de similitude fático-jurídica entre o acórdão recorrido e os paradigmas indicados.

5. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e negar-lhe provimento.

RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. TEMA 1099/STJ. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. INCORPORAÇÃO/CONSTRUÇÃO IMOBILIÁRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PRETENSÃO DE RESTITUIÇÃO DO PREÇO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRAZO DE PRESCRIÇÃO DECENAL (ART. 205, CC/2002). DISTINÇÃO COM O TEMA 938/STJ. PRECEDENTES DA CORTE ESPECIAL SOBRE O CARÁTER SUBSIDIÁRIO DA AÇÃO DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA.

1. Tese para os fins do art. 1.040 do CPC/2015: Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.

2. Delimitação da controvérsia: 2.1. Tese aplicável às hipóteses em que o pedido de restituição da comissão de corretagem for deduzido contra a incorporadora/construtora (em conjunto ou não com o(a) corretor(a) de imóveis), tendo como causa de pedir a resolução do contrato por culpa da incorporadora/construtora, devido a atraso na entrega do imóvel. 2.2. Inaplicabilidade da tese vinculante à pretensão deduzida contra o(a) corretor(a) de imóveis, cuja responsabilidade é matéria do Tema 1.173/STJ.

3. Razões de decidir: 3.1. Caráter subsidiário da ação de enriquecimento sem causa, de modo que, havendo causa contratual para o pedido de restituição, a respectiva pretensão se sujeita ao prazo geral de prescrição, não se aplicando a prescrição trienal do art. 206, inciso IV, do CC/2002. Precedentes da Corte Especial. 3.2. Inaplicabilidade do Tema 938/STJ à hipótese, pois a tese nele firmada é aplicável tão somente à pretensão de repetição fundada na abusividade da cláusula de corretagem, o que não é a hipótese desta afetação.

4. Caso concreto: 4.1.Recurso especial julgado prejudicado no caso concreto, devido à extinção do feito na origem após realização de acordo entre as partes, implicando superveniente perda do objeto recursal nesta instância.

5. Tese relativa ao Tema 1099/STJ - Prescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.

6. Recurso especial conhecido para fins de fixação da tese, mas julgado prejudicado no caso concreto.

AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. CONSUMIDOR. IMÓVEL. COMPRA E VENDA. EMPREENDIMENTO. TEMA Nº 1.173/STJ. SOBRESTAMENTO. NÃO OCORRÊNCIA. EMPRESAS PARTICIPANTES. CADEIA DE FORNECIMENTO. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA Nº 568/STJ. REVISÃO. SÚMULA Nº 7/STJ.

1. No tocante à afetação do Tema nº 1.173/STJ sob o rito dos recursos especiais repetitivos, verifica-se que não houve determinação de suspensão nacional dos processos a respeito da questão, não se impondo o sobrestamento nesta Corte Superior.

2. O Superior Tribunal de Justiça entende que todos os integrantes da cadeia de consumo respondem solidariamente pelos danos causados ao consumidor.

3. Estando o acórdão recorrido em consonância com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, correta a aplicação da Súmula nº 568/STJ.

4. No caso, rever a conclusão do tribunal de origem acerca do reconhecimento da responsabilidade solidária dos envolvidos na cadeia de consumo demandaria o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, o que esbarra na Súmula nº 7/STJ.

5. Agravo interno não provido.