Art. 1.345

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS PROPTER REM. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. TEMA N. 886 DO STJ. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial pela aplicação da Súmula n. 83 do STJ, por conformidade do acórdão recorrido com a jurisprudência quanto à natureza propter rem das obrigações condominiais e por não afronta ao Tema n. 886 do STJ.

2. A controvérsia diz respeito a embargos à execução de despesas condominiais, em que se pleiteou a extinção da execução sob alegação de ausência de posse e de atuação apenas como incorporadora, sem responsabilidade pelas cotas.

3. A sentença julgou improcedentes os embargos, mantendo integralmente a execução e fixando honorários advocatícios em 10% sobre o valor atualizado da causa.

4. A Corte de origem negou provimento à apelação, manteve a sentença e majorou os honorários para 15%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por omissão quanto ao Tema n. 886 do STJ e quanto à ausência de imissão na posse, em violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, parágrafo único, I, do CPC; (ii) saber se a responsabilidade pelas cotas condominiais deve considerar a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio, à luz do art. 1.345 do CC; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial em face do Tema n. 886 do STJ e de precedentes como o REsp n. 1.345.331/RS e o AgInt no REsp n. 1.986.977/SP.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a corte de origem examina e decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido.

7. O entendimento do Tribunal de origem está em consonância com a orientação da Segunda Seção do STJ: a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial é possível, condicionada à citação do credor fiduciário. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

8. A aplicação de óbice sumular quanto à alínea a do permissivo constitucional impede o exame do recurso pelo dissídio jurisprudencial sobre o mesmo tema.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a corte de origem examina e decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência do STJ. 3. A aplicação de óbice sumular quanto à alínea a do permissivo constitucional impede o exame do recurso pelo dissídio jurisprudencial sobre o mesmo tema." Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, §§ 2º, 3º; CPC, arts. 489, § 1º, IV, 1.022, parágrafo único, I, 85, §§ 2º, 11; CC, arts. 1.345, 1.245; Lei n. 11.101/2005, arts. 84, III, 49, caput; Lei n. 8.009/1990, art. 3º, IV.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 83; STJ, REsp n. 2.206.292/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 13/5/2026; STJ, REsp n. 1.473.484/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 21/6/2018; STJ, AgRg no AREsp n. 654.154/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 19/5/2015; STJ, REsp n. 1.297.239/RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/4/2014.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que manteve a responsabilidade da vendedora pelas cotas condominiais e apenas ajustou os encargos para aplicação da taxa SELIC conforme a Lei n. 14.905/2024.

2. A controvérsia versa sobre ação de cobrança de cotas condominiais desde fevereiro de 2023, com atualização, juros moratórios e multa convencionais.

3. O Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, com correção conforme tabela prática, juros e multa previstos na convenção, e honorários de 10%.

4. A Corte de origem deu parcial provimento para determinar a aplicação da taxa SELIC a partir de sua vigência, sem alteração do mérito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por omissão quanto à natureza propter rem e à inaplicabilidade do Tema 886, por violência dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, parágrafo único, II, do CPC; (ii) saber se a transferência definitiva da propriedade afasta a responsabilidade da vendedora, por violência dos arts. 476, 491 e 502 do CC; (iii) saber se o art. 52 da Lei n. 4.591/1964 foi desconsiderado quanto aos encargos condominiais após a transferência da unidade; (iv) saber se a natureza propter rem impõe ao adquirente registral a responsabilidade pelos débitos do alienante, por violência dos arts. 1.315 e 1.345 do CC; e (v) saber se o dever do condômino de contribuir na proporção da fração ideal recai sobre o proprietário registral, por violência do art. 1.336, I, do CC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não ocorreu a ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, parágrafo único, II, do CPC, porque o acórdão enfrentou a tese defensiva e aplicou o Tema 886, concluindo pela responsabilidade da vendedora ante a ausência de imissão na posse.

7. Incide a Súmula n. 83 do STJ porque o acórdão recorrido está em conformidade com o Tema 886 desta Corte ao condicionar a transferência da responsabilidade condominial à imissão na posse e à ciência inequívoca do condomínio.

8. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque a reforma pretendida demanda o reexame do acervo fático-probatório quanto à inexistência de entrega das chaves e de imissão na posse.

9. Aplica-se a Súmula n. 282 do STF porque não houve prequestionamento dos arts. 476 e 491 do CC e do art. 52 da Lei n. 4.591/1964 no acórdão recorrido.

10. Aplica-se a Súmula n. 284 do STF porque a alegação de violência do art. 502 do CC padece de deficiência de fundamentação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.

Tese de julgamento: "1. Não ocorre negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta as teses e aplica a orientação desta Corte sobre responsabilidade por cotas condominiais antes da imissão na posse. 2. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido se alinha ao Tema 886 ao manter a responsabilidade do vendedor até a imissão na posse. 3. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a pretensão recursal exige reexame do acervo fático-probatório delimitado pela ausência de entrega das chaves. 4. Aplica-se a Súmula n. 282 do STF na hipótese de ausência de prequestionamento dos dispositivos invocados. 5. Aplica-se a Súmula n. 284 do STF quando a fundamentação recursal é deficiente na indicação da violência de dispositivo legal.". Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a; CPC, arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, parágrafo único, II; CC, arts. 476, 491, 502, 1.315, 1.336, I, e 1.345; Lei n. 4.591/1964, art. 52.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 20/4/2015; STJ, AgInt no REsp n. 2.095.488/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/10/2024; STJ, Súmulas n. 7 e 83; STF, Súmulas n. 282 e 284.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS E PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. NECESSIDADE DE CITAÇÃO FORMAL DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissibilidade do recurso especial, fundada na Súmula n. 7 do STJ e no prejuízo do dissídio por demandar revolvimento fático-probatório.

2. A controvérsia diz respeito a agravo de instrumento na execução de cotas condominiais, que indeferiu a penhora do imóvel alienado fiduciariamente à instituição financeira, restringindo a constrição aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante.

3. A Corte de origem conheceu e desproveu o agravo de instrumento, mantendo o indeferimento da penhora do imóvel por ausência de citação formal da credora fiduciária, e rejeitou os embargos de declaração.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há três questões em discussão: (i) saber se o acórdão estadual incorreu em omissão e contradição, em violação dos arts. 1.022, I e II, e 489, IV, do CPC; (ii) saber se os arts. 1.345 e 1.336, I, do CC, e 799, I, 789 e 790, III, do CPC autorizam a penhora do imóvel alienado fiduciariamente sem citação formal do credor fiduciário; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à exigência de citação formal do credor fiduciário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a corte de origem examina e decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido.

6. O entendimento do Tribunal de origem está em consonância com a orientação da Segunda Seção do STJ: a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial é possível, condicionada à citação do credor fiduciário. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

7. A aplicação de óbice sumular quanto à alínea a do permissivo constitucional impede o exame do recurso pelo dissídio jurisprudencial sobre o mesmo tema.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a corte de origem examina e decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência desta Corte, admitindo a penhora do imóvel alienado fiduciariamente condicionada à citação do credor fiduciário, o que obsta o dissídio pela alínea c. 3. A incidência da Súmula n. 83 do STJ quanto à alínea a do art. 105, III, da CF impede o exame do recurso pela alínea c sobre o mesmo tema." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.336, I, e 1.345; CPC, arts. 85, § 11, 789, 790, III, 799, I, 1.022, I e II, e 489, IV; CF, art. 105, III, a e c.

Jurisprudência relevante citada: STJ/Súmula n. 83; STJ, Recurso especial n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ, Recurso especial n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025.

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE E LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão proferido em agravo de instrumento na fase de cumprimento de sentença.

2. A controvérsia versa sobre a inclusão do credor fiduciário no polo passivo para viabilizar a penhora da própria unidade geradora do débito condominial.

3. A Corte de origem manteve a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente e a citação do credor fiduciário para integrar o polo passivo.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em saber se, em cumprimento de sentença de cobrança de despesas condominiais, é possível a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente e a inclusão do credor fiduciário no polo passivo, ante as alegações de violação dos arts. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997; 1.368-B, caput e parágrafo único, e 1.345 do CC; e 835, XII, e 789 do CPC, além de divergência jurisprudencial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Incide a Súmula n. 83 do STJ porque o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência desta Corte quanto à natureza propter rem das despesas condominiais, à possibilidade de penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente e à citação do credor fiduciário para integrar a execução.

6. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer porque a incidência de óbices sumulares no conhecimento pela alínea a do art. 105, III, da Constituição Federal impede o exame pela alínea c sobre a mesma questão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso especial não conhecido.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência desta Corte sobre a natureza propter rem das despesas condominiais e a possibilidade de penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente, com citação do credor fiduciário para integrar a execução. 2. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer quando a matéria já está coberta por óbice sumular no conhecimento pela alínea a do permissivo constitucional". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 8º; CC, arts. 1.345, 1.368-B, caput, parágrafo único; CPC, arts. 789, 835, XII .

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 83; STJ, REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ, REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ, REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ, REsp n. 2.174.397/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025; STJ, AgInt no REsp n. 2.054.387/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.998.539/PB, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgados em 3/4/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 1.611.756/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022.

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EM AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. ART. 1.345 DO CC. PENHORA DO IMÓVEL DOS ATUAIS PROPRIETÁRIOS QUE NÃO PARTICIPARAM DA FASE DE CONHECIMENTO. RESPONSABILIDADE PELO DÉBITO E GARANTIA REAL DO BEM. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

1. Agravo em recurso especial interposto contra acórdão que confirmou, em cumprimento de sentença, a penhora da unidade condominial para satisfação de cotas em atraso.

2. O objetivo recursal é decidir se os atuais proprietários do imóvel respondem pelas despesas condominiais anteriores à aquisição e se é possível a constrição do bem apesar de não terem participado da fase de conhecimento.

3. A dívida condominial tem natureza propter rem; o art. 1.345 do CC estabelece que o adquirente responde pelos débitos do alienante relativos ao condomínio, sendo legítima a penhora do próprio imóvel gerador das despesas, ainda que o atual titular não tenha integrado a fase de conhecimento.

4. Acórdão estadual alinhado à orientação consolidada do STJ quanto à responsabilização do proprietário e à penhorabilidade do bem como garantia do adimplemento da obrigação condominial.

5. Agravo conhecido. Recurso especial não provido.

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL E RESSARCIMENTO DE TAXAS CONDOMINIAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 283 E 284 DO STF, 83 DO STJ E 211 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo em recurso especial, por incidência das Súmulas n. 283 e 284 do STF, 83 do STJ e 211 do STJ.

2. A controvérsia diz respeito a ação de rescisão de compra e venda de imóvel, com pedidos de rescisão contratual e restituição integral das parcelas pagas e das taxas condominiais.

3. O Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, condenou solidariamente as rés à devolução integral dos valores e das taxas condominiais, com correção e juros, e fixou honorários em 10% do valor da condenação.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se se afasta a Súmula n. 7 do STJ por se tratar de requalificação jurídica de fatos incontroversos; (ii) saber se há prequestionamento ficto do art. 485, VI, do Código de Processo Civil, nos termos do art. 1.025 do Código de Processo Civil, afastando a Súmula n. 211 do STJ; (iii) saber se incide a prescrição trienal do art. 206, § 3º, V, do Código Civil, afastando a Súmula n. 83 do STJ; (iv) saber se houve violação do art. 1.345 do Código Civil quanto à natureza propter rem das taxas condominiais; e (v) saber se houve impugnação específica suficiente para afastar as Súmulas n. 283 e 284 do STF.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Aplica-se a Súmula n. 283 do STF e a Súmula n. 284 do STF quanto ao art. 1.345 do Código Civil, por subsistir fundamento autônomo não impugnado no acórdão sobre a impossibilidade de edificação e o ressarcimento integral das taxas.

7. Incide a Súmula n. 83 do STJ, pois o ressarcimento postulado tem natureza indenizatória contratual e observa o prazo decenal do art. 205 do Código Civil.

8. Aplica-se a Súmula n. 211 do STJ ao art. 485, VI, do Código de Processo Civil, ausente a indicação de ofensa ao art. 1.022 do Código de Processo Civil para viabilizar o prequestionamento ficto.

9. Incide a Súmula n. 7 do STJ nas teses que demandam reexame do conjunto fático-probatório, notadamente quanto à moldura fática e à alegada interrupção da prescrição.

10. Aplica-se novamente a Súmula n. 283 do STF e a Súmula n. 284 do STF, pois subsiste fundamento suficiente não enfrentado, mantendo-se a inadmissibilidade.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 283 do STF e a Súmula n. 284 do STF quando subsiste fundamento autônomo não impugnado apto a manter o acórdão recorrido. 2. Incide a Súmula n. 83 do STJ porque a pretensão de ressarcimento fundada em responsabilidade contratual observa o prazo decenal do art. 205 do Código Civil. 3. Aplica-se a Súmula n. 211 do STJ quando não indicada violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil para viabilizar o prequestionamento ficto do art. 1.025. 4. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a tese recursal demanda reexame do conjunto fático-probatório." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205, 206, § 3º, V, e 1.345; CPC, arts. 485, VI, 1.022, e 1.025.

Jurisprudência relevante citada: STF, Súmulas n. 283 e 284; STJ, Súmulas n. 7, 83 e 211; STJ, AgInt no REsp n. 2.138.354/RJ, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 18/8/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.713.514/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 23/6/2025; STJ, AgInt no REsp n. 2.182.413/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 10/11/2025; STJ, AgInt no REsp n. 2.094.333/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 29/9/2025; STJ, REsp n. 1.879.282/TO, relator Ministro Manoel Erhardt, Primeira Seção, julgados em 24/2/2022; STJ, REsp n. 1.944.899/PE, relatora Ministra Assusete Magalhães, Primeira Seção, julgados em 25/10/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 2.077.732/MG, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Primeira Turma, julgado em 28/9/2023.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EM AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL INTEGRANTE DE ESPÓLIO EM INVENTÁRIO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro que, em agravo de instrumento, manteve penhora e leilão dos direitos aquisitivos do imóvel do espólio pela pendência de inventário.

2. A controvérsia é sobre a possibilidade de penhora do próprio imóvel gerador das cotas condominiais, integrante de espólio com titularidade registral ainda em nome da falecida, e sobre a limitação à alienação apenas dos direitos aquisitivos.

3. A Corte de origem reconheceu a natureza propter rem das cotas, reputou inviável a penhora da propriedade pela ausência de transferência registral e admitiu a penhora e o leilão dos direitos aquisitivos com fundamento no art. 835, XII, do CPC e na Súmula n. 239 do STJ.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há nove questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por omissão e contradição quanto à penhora direta do imóvel (arts. 489, VI, e 1.022 do CPC); (ii) saber se é possível a penhora direta de bens do espólio antes da partilha (art. 642 do CPC); (iii) saber se os bens do espólio se sujeitam à execução por dívidas do falecido (arts. 789, 790, III, e 796 do CPC); (iv) saber se a limitação à alienação de direitos aquisitivos contraria os atos expropriatórios (art. 889 do CPC); (v) saber se houve afronta à coisa julgada e à preclusão (arts. 503 e 507 do CPC); (vi) saber se a natureza propter rem autoriza a penhora do imóvel gerador da dívida (arts. 1.336, I, e 1.345 do CC); (vii) saber se o art. 12 da Lei n. 4.591/1964 vincula a unidade à satisfação do crédito condominial; (viii) saber se houve afronta à Súmula n. 478 do STJ; e (ix) saber se há divergência jurisprudencial quanto à penhora de bens do espólio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Não houve negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão enfrentou a matéria de forma suficiente, ao reconhecer a natureza propter rem e ao fundamentar a opção pela penhora de direitos aquisitivos, rejeitando os embargos por mero inconformismo.

6. O espólio responde pelas dívidas do falecido e é juridicamente possível a penhora do próprio imóvel integrante do acervo hereditário para satisfação de cotas condominiais, dada a natureza propter rem, com base nos arts. 796, 789 e 790, III, do CPC e 1.336, I, e 1.345 do CC e em precedentes do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso especial provido.

Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o tribunal enfrenta a controvérsia e rejeita embargos de declaração por mero inconformismo, à luz dos arts. 489, VI, e 1.022 do CPC. 2. É juridicamente possível a penhora do imóvel integrante do espólio para satisfação de cotas condominiais, em razão da responsabilidade patrimonial do acervo hereditário e da natureza propter rem do débito, conforme os arts. 796, 789 e 790, III, do CPC e 1.336, I, e 1.345 do CC". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489, § 1º, IV, 503, 507, 642, 789, 790, III, 796, 889 e 1.022; CC, arts. 1.336, I, e 1.345; Lei n. 4.591/1964, art. 12.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1.955.075/PR, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 3/3/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2.084.596/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 29/6/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 1.999.427/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10/3/2023; STJ, REsp n. 1.877.738/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/3/2021.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. INOVAÇÃO RECURSAL. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo para negar provimento a recurso especial em ação de cobrança de taxa de condomínio.

2. Fato relevante. Débitos condominiais correspondentes ao período de dezembro/2012 a julho/2014, com imissão na posse da adquirente ocorrida em março/2017.

3. As decisões anteriores. Sentença de procedência mantida em apelação; embargos de declaração rejeitados; decisão singular que afastou negativa de prestação jurisdicional e aplicou a Súmula 83/STJ por conformidade do acórdão recorrido com a jurisprudência sobre obrigação propter rem e responsabilidade do proprietário registral antes da imissão na posse.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional, à luz dos arts. 489 e 1.022 do CPC; (ii) saber se, diante da natureza propter rem da dívida condominial, a responsabilidade pelas cotas vencidas antes da imissão na posse da adquirente recai sobre a proprietária registral, nos termos do art. 1.345 do Código Civil; (iii) saber se a tese de limitação de encargos moratórios em razão de recuperação judicial configura inovação recursal e, por isso, é inadmissível; e (iv) saber se acordo particular entre alienante e adquirente afasta a responsabilidade perante o condomínio.

III. Razões de decidir

5. O Tribunal de origem apreciou de forma clara, suficiente e fundamentada todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, afastando a alegada negativa de prestação jurisdicional (CPC, arts. 489 e 1.022).

6. A dívida condominial possui natureza propter rem; a responsabilidade pelo pagamento recai sobre quem mantém relação jurídica material com o imóvel. Sendo os débitos anteriores à imissão na posse da adquirente, subsiste a responsabilidade da proprietária registral pelo período de dezembro/2012 a julho/2014 (CC, art. 1.345).

7. A alegação de limitação dos encargos moratórios em razão de recuperação judicial configura inovação recursal, por não ter sido suscitada oportunamente em primeiro grau, o que viola o princípio da dialeticidade e impede o conhecimento do ponto.

8. Ajustes particulares entre alienante e adquirente não alteram a natureza propter rem da obrigação perante o condomínio, preservando-se eventual direito de regresso.

9. O acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência consolidada do STJ sobre obrigação condominial propter rem e responsabilidade vinculada à posse e à propriedade registral, incidindo o óbice da Súmula 83/STJ.

IV. Dispositivo

10. Resultado do Julgamento: Negado provimento ao agravo interno.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DE UNIDADE CONDOMINIAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. COISA JULGADA E EFEITO DEVOLUTIVO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, ao art. 1.013 do CPC, aos arts. 502, 503, 508 e 1.002 do CPC, por deficiência de fundamentação, incidência da Súmula 7 do STJ e ausência de demonstração do dissídio jurisprudencial nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC.

2. A controvérsia diz respeito a embargos de terceiro visando à desconstituição de penhora sobre unidade imobiliária, em execução de despesas condominiais.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedentes os embargos, reconheceu a ilegitimidade passiva na execução, extinguiu o processo com base no art. 485, VI, do CPC e determinou o cancelamento da penhora.

4. A Corte de origem reformou a sentença para julgar improcedentes os embargos de terceiro e manter a penhora da unidade condominial por se tratar de obrigação propter rem.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por omissão no acórdão, com violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC; (ii) saber se houve violação ao art. 1.013 do CPC por "decisão-surpresa" e extensão do efeito devolutivo; (iii) saber se o acórdão desrespeitou a coisa julgada e a força vinculante dos capítulos não impugnados, com violação dos arts. 502, 503 e 508 do CPC; (iv) saber se ocorreu trânsito em julgado do capítulo de extinção da execução, com aplicação do art. 1.002 do CPC; e (v) saber se há divergência jurisprudencial suficiente nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não há negativa de prestação jurisdicional quando a instância ordinária examina, de modo claro e fundamentado, os pontos relevantes da controvérsia, afastando violação aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022 do CPC.

7. Inexiste violação ao princípio da não surpresa, pois o fundamento utilizado pelo Tribunal de origem decorre diretamente da legislação aplicável e da natureza jurídica da obrigação condominial, incidindo a súmula n. 83 do STJ 8. O acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência do STJ, incidindo a Súmula n. 83 do STJ e restando prejudicado o dissídio.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal enfrenta os pontos essenciais, afastando violação aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022 do CPC. 2. Em débitos condominiais, a penhora da unidade é legítima pela natureza propter rem, à luz do art. 1.345 do CC, sem violação ao art. 1.013 do CPC. 3. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão está alinhado à jurisprudência, o que impede o conhecimento por dissídio jurisprudencial. 4. Não há violação aos arts. 502, 503, 508 e 1.002 do CPC quando a manutenção da penhora decorre da natureza propter rem dos débitos condominiais." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489 § 1º IV, 1.022, 1.013, 502, 503, 508, 1.002, 1.029 § 1º e 85 § 11; CC, art. 1.345; CF, art. 105 III a e c.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 83; STF, Súmulas n. 282, 283 e 284; STJ, Súmula n. 568; STF, Súmula n. 735; STJ, REsp n. 2.138.803/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 10/11/2025; STJ, AgInt no REsp n. 1.707.505/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/11/2024; STJ, AgInt no REsp n. 1.932.103/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023; STJ, AREsp n. 2.918.035/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/9/2025; STJ, AREsp n. 2.758.843/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/6/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2.349.376/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 17/6/2024.

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS E CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO EM PARTE.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná que conheceu de agravo de instrumento em ação sumária de cobrança e deu-lhe provimento para afastar a penhora do imóvel e restringir a constrição aos direitos aquisitivos.

2. A controvérsia é sobre cumprimento de sentença que manteve a penhora do imóvel e determinou avaliação e apresentação de planilha pelo credor fiduciário.

3. A Corte de origem reformou a decisão para levantar a penhora do imóvel objeto de alienação fiduciária e autorizar apenas a penhora dos direitos aquisitivos, nos termos do art. 835, XII, do CPC.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por ausência de enfrentamento de teses sobre cabimento, intempestividade, preclusão, comparecimento espontâneo, supressão de instância e aplicação da Súmula n. 478 do STJ e de dispositivos do Código Civil; (ii) saber se contra despachos de mero expediente não cabe recurso, tornando incabível o agravo de instrumento; (iii) saber se houve intempestividade, preclusão e ciência inequívoca com comparecimento espontâneo; (iv) saber se a impenhorabilidade deveria ser discutida em embargos de terceiro, com oitiva prévia, sob pena de supressão de instância; (v) saber se, pela natureza propter rem das despesas condominiais, é possível a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente com citação do credor fiduciário; e (vi) saber se há divergência jurisprudencial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Não se verifica a alegada violação dos arts. 1.022 e 489 do CPC, pois o acórdão enfrentou as questões centrais, qualificou a decisão como interlocutória e fundamentou a solução, aplicando-se ao caso o art. 1.025 do CPC.

6. Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, cabe agravo de instrumento contra decisão com conteúdo decisório apto a gerar gravame, o que atrai a incidência da Súmula n. 83 do STJ 7. A Súmula n. 7 do STJ afasta o revolvimento fático-probatório quanto a intempestividade, preclusão, ciência inequívoca e supressão de instância.

8. Ocorre a prevalência da natureza propter rem do crédito condominial, sendo possível a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente, condicionada à citação do credor fiduciário para integrar a execução.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso especial conhecido em parte e provido em parte.

Tese de julgamento: "1. Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, cabe agravo de instrumento contra decisão com conteúdo decisório apto a gerar gravame, o que atrai a incidência da Súmula n. 83 do STJ. 2. A Súmula n. 7 do STJ afasta o revolvimento fático-probatório quanto à intempestividade, preclusão, ciência inequívoca e supressão de instância. 3. É possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, condicionada à citação do credor fiduciário para integrar a execução". Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III; CPC, arts. 119, parágrafo único, 203, § 3º, 239, § 1º, 489, § 1º, IV e VI, 507, 674, 676, 835, XII, 997, 1.000, 1.001, 1.003, § 5º, 1.022, II e parágrafo único, e 1.025; CC, arts. 1.219, 1.234, 1.280, 1.297, caput e § 1º, 1.315, 1.336, I e III, 1.345 e 1.368-B, parágrafo único; Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 8º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7 e 83; STJ; AgInt no AREsp n. 460.320/RS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022; STJ; AgInt no AREsp n. 1.683.603/AL, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/6/2022; STJ; REsp n. 1.307.481/MA, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/5/2013; STJ; REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023; STJ; REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ; REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025.