Tema 882/STJ

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DESPESAS ASSOCIATIVAS EM LOTEAMENTO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo em ação de cobrança de despesas associativas, mantida a condenação e afastada a legitimidade de corréu.

2. A controvérsia trata da exigibilidade de taxas de manutenção e conservação de loteamento, vencidas e vincendas, com correção e juros.

3. O Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, condenando ao pagamento de R$ 45.124,47 e parcelas vincendas, com correção a partir do ajuizamento e juros de 1% ao mês desde a citação, além de custas e honorários de 10%.

4. A Corte de origem deu parcial provimento à apelação para excluir corréu por ilegitimidade passiva, mantendo a condenação quanto à outra ré e fixando honorários recursais em mais 5%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 139, 330, 373, I, e 487 do CPC por desconsideração de regras processuais e ônus da prova; (ii) saber se a pretensão é prescrita pelo prazo trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC e se incide o art. 884 do CC; (iii) saber se houve violação dos arts. 2º, 6º, VIII, e 14 do CDC por indevida equiparação a consumidor e negativa de inversão do ônus da prova; (iv) saber se houve indevida aplicação do art. 12 da Lei n. 4.591/1964 a associação em loteamento; (v) saber se houve violação dos arts. 5º, II, XVII e XX, da CF por imposição de contribuição sem anuência; e (vi) saber se o acórdão recorrido contrariou o Tema n. 882 do STJ e divergiu da jurisprudência ao impor taxas a não associado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não se verifica a alegada violação dos arts. 206, § 3º, IV, e 884 do CC. Aplica-se o art. 206, § 5º, I, do CC, pois a pretensão é de cobrança periódica de taxa de manutenção prevista em instrumento particular, cujo prazo é quinquenal, conforme a jurisprudência desta Corte.

7. Não ocorreu a ofensa ao Tema n. 882 do STJ, porque, na espécie, a cobrança se funda em anuência contratual e em contrato-padrão registrado, distinguindo-se a hipótese de não associado sem anuência.

8. Não se verifica a alegada violação dos arts. 139, 330, 373, I, e 487 do CPC, dos arts. 2º, 6º, VIII, e 14 do CDC e do art. 12 da Lei n. 4.591/1964, pois o acórdão decidiu pela exigibilidade das taxas com base em elementos documentais de anuência e registro.

9. Do exame de suposta violação direta aos arts. 5º, II, XVII e XX, da CF não se pode conhecer em recurso especial.

10. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer, ante a ausência de similitude fático-jurídica, porque os paradigmas tratam de cobrança a não associado sem anuência, ao passo que, na espécie, há anuência contratual e contrato-padrão registrado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se o art. 206, § 5º, I, do CC às cobranças periódicas de taxa de manutenção prevista em instrumento particular, sendo quinquenal o prazo prescricional. 2. A tese do Tema n. 882 do STJ não impede a cobrança quando há anuência contratual do adquirente ou previsão em contrato-padrão registrado no Registro de Imóveis. 3. Não se conhece, em recurso especial, de alegada violação direta a dispositivos constitucionais. 4. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer quando ausente similitude fático-jurídica entre o acórdão recorrido e os paradigmas." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 139, 330, 373, I, 487,85, § 2º e § 11, do CPC; CC, arts. 206, § 3º, IV, 206, § 5º, I, e 884, do CC; CDC, arts. 2º, 6º, VIII, e 14, do CDC; Lei n. 4.591/1964, art. 12, da Lei n. 4.591/1964; CF, arts. 5º, II, XVII e XX, e 105, III, a e c, da CF.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.902.261/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022; STJ, REsp n. 2.200.780/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025; STJ, AgInt no AgInt no REsp n. 1.975.502/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 10/2/2025.

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES DE RATEIO EM LOTEAMENTO. IMPROCEDÊNCIA LIMINAR FUNDADA NO ART. 332, II, DO CPC E NO TEMA 882/STJ. CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO PARCIALMENTE.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em ação de cobrança, no qual foi mantida a improcedência liminar com aplicação do Tema 882/STJ.

2. A controvérsia consiste em definir se era cabível o julgamento liminar de improcedência, com fundamento no art. 332, II, do CPC e no Tema 882/STJ, em demanda de cobrança proposta contra pessoa jurídica apontada como associada-fundadora e subscritora do estatuto social da associação de moradores.

3. O Juízo de primeiro grau julgou liminarmente improcedente o pedido.

4. A Corte de origem manteve a improcedência liminar com base na inexistência de obrigação propter rem e na ausência de cláusula convencional registrada com eficácia erga omnes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há dez questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 334 do CPC pela manutenção de improcedência liminar sem audiência de conciliação e sem citação; (ii) saber se houve violação dos arts. 369, 442 e 443 do CPC pelo impedimento de produção de provas documentais e testemunhais; (iii) saber se houve violação do art. 373, I, do CPC ao concluir pela ausência de prova do vínculo obrigacional sem instrução; (iv) saber se era aplicável o art. 332, II, do CPC com fundamento no Tema 882/STJ ao caso de cobrança contra associada-fundadora proprietária de lote; (v) saber se houve violação dos arts. 489, §1º, III e V, e 1.022, I e II, do CPC pelo não enfrentamento de argumentos capazes de infirmar a conclusão; (vi) saber se houve violação do art. 884 do CC por enriquecimento sem causa; (vii) saber se houve violação dos arts. 53, 54, II e III, e 55 do CC quanto aos deveres estatutários dos associados; (viii) saber se houve violação dos arts. 18 e 36-A da Lei n. 6.766/1979 quanto ao contrato-padrão e à contribuição dos adquirentes; (ix) saber se houve divergência jurisprudencial em face dos precedentes indicados; e (x) saber se são devidas as contribuições de rateio à associação por suposta condição de associada-fundadora e subscritora do estatuto social.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não se verifica a aplicação automática do art. 332, II, do CPC porque, na espécie, o acórdão recorrido aplicou o Tema 882/STJ sem aferir a aderência ao quadro fático alegado (vínculo associativo e anuência), relativamente ao cabimento da improcedência liminar em ação de cobrança contra associada-fundadora.

7. Ocorreu a ofensa aos arts. 369 e 373, I, do CPC porque, no caso concreto, o processo foi encerrado prematuramente, sem citação e sem instrução probatória compatível com a tese de vínculo associativo e anuência expressa, relativamente à demonstração dos fatos constitutivos do direito alegado.

8. As demais teses recursais ficam prejudicadas, pois o retorno dos autos para instrução impede o exame de supostas ofensas aos arts. 489 e 1.022 do CPC, ao art. 884 do CC e aos arts. 18 e 36-A da Lei n. 6.766/1979, relativamente ao mérito da cobrança e aos vícios de fundamentação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso especial conhecido em parte e provido parcialmente.

Tese de julgamento: "1. O art. 332, II, do CPC não autoriza improcedência liminar quando a aplicação do Tema 882/STJ depende da verificação de vínculo associativo ou de anuência contratual alegada na inicial. 2. Incide o art. 369 e o art. 373, I, do CPC quando o processo é encerrado sem citação e sem instrução probatória adequada à demonstração do vínculo obrigacional, impondo a cassação do acórdão e da sentença e o retorno dos autos para regular processamento." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 332, II, 334, 369, 373, I, 442, 443, 489, §1º, III e V, e 1.022, I e II; CC, arts. 53, 54, II e III, 55 e 884; Lei n. 6.766/1979, arts. 18 e 36-A; CF, arts. 1º, 3º, 5º, XXII e XXIII, e 105, III, a e c.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.280.871/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, julgados em 11/3/2015; STJ, REsp n. 1.439.163/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgados em 11/3/2015; STJ, REsp n. 1.991.508/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/8/2022; STJ, AgInt no AgInt no REsp n. 1.975.502/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 10/2/2025.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS POR ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. CONHECIDO EM PARTE E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios que manteve sentença em ação de cobrança de taxas associativas.

2. A controvérsia envolve cobrança de taxas associativas vencidas e vincendas, com cominações estatutárias, em ação de cobrança.

3. O Juízo de primeiro grau condenou ao pagamento das taxas vencidas e vincendas, com dedução dos valores consignados, e rejeitou os pedidos contrapostos.

4. A Corte de origem manteve a sentença e, nos embargos de declaração, determinou abatimento, na forma simples, das taxas extraordinárias comprovadamente pagas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há sete questões em discussão: (i) saber se houve falta de fundamentação no acórdão recorrido, com violação dos arts. 458, II, e 535, I e II, do CPC/1973; (ii) saber se a nulidade da assembleia/alteração estatutária que modificou o critério de cobrança pode ser examinada incidentalmente na ação de cobrança, à luz dos arts. 278 e 300 do CPC/1973; (iii) saber se houve desconsideração de fatos supervenientes e documentos, com ofensa do art. 462 do CPC/1973; (iv) saber se a compensação determinada "na forma simples" afronta o art. 368 do CC; (v) saber se a cobrança superior ao devido atrai o art. 940 do CC; (vi) saber se há divergência jurisprudencial quanto à legitimidade da associação para cobrar taxas sem adesão; e (vii) saber se incidem o Tema n. 882/STJ e o Tema n. 492/STF.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Ocorreu a ofensa aos arts. 278 e 300 do CPC/1973, porque o acórdão recorrido afastou, em tese, o exame incidental da validade da deliberação assemblear/alteração estatutária que fundamenta a cobrança, impedindo a análise defensiva sobre a existência, exigibilidade e extensão do crédito.

7. Não se aplica automaticamente o Tema n. 882/STJ nem o Tema n. 492/STF, pois a matéria devolvida envolve, especificamente, a anuência ao encargo e a validade/eficácia da alteração do critério de cobrança em relação ao recorrente.

8. Ficam prejudicadas as demais alegações do recurso especial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso especial parcialmente provido.

Tese de julgamento: "1. Ocorre ofensa dos arts. 278 e 300 do CPC/1973 quando o acórdão recorrido se recusa a examinar, incidentalmente, a validade da deliberação assemblear que fundamenta a ação de cobrança, inviabilizando a análise da existência, exigibilidade ou extensão do crédito. 2. Não se aplica automaticamente o Tema n. 882/STJ, nem o Tema n. 492/STF, quando a controvérsia demanda apuração da anuência ao encargo e da validade/eficácia da alteração estatutária/assemblear em relação ao recorrente." Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a e c; CPC/1973, arts. 278, 300, 458, 462 e 535; CC, arts. 368 e 940; CPC, arts. 1.030, 1.037 e 1.041.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.172.448/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 18/6/2013.

PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS ASSOCIATIVAS. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em apelação, reformou parcialmente a sentença para julgar procedente a cobrança em relação ao recorrente.

2. A controvérsia versa sobre ação de cobrança de "taxas associativas" vencidas desde novembro/2015 e parcelas vincendas.

3. O Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos principais e reconvencionais.

4. A Corte de origem concluiu pela procedência da cobrança em relação ao recorrente, com base em acordo judicial de 30/06/2012 sobre pagamento de despesas de água, e determinou liquidação do montante.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há onze questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 370, 355, I, 357 e 373, caput e § 1º, do CPC por cerceamento de defesa e distribuição do ônus da prova; (ii) saber se ocorreu decisão surpresa em afronta aos arts. 7, 9 e 10 do CPC; (iii) saber se houve julgamento extra petita em descompasso com os arts. 141 e 492 do CPC; (iv) saber se o acórdão desrespeitou os arts. 322 e 324 do CPC ao condenar sem pedido certo e determinado; (v) saber se se exige o pagamento sem adesão, à luz do art. 36-A da Lei n. 13.465/2017; (vi) saber se a apelação foi intempestiva, em vista dos arts. 224, 231 e 335, I, do CPC e do art. 10, § 2º, da Lei n. 11.419/2006; (vii) saber se há divergência com os Recursos Especiais n. 1.280.871/SP e n. 1.439.163/SP (Tema 882/STJ); (viii) saber se há divergência com o Recurso Extraordinário n. 695.911 (Tema 492/STF); (ix) saber se se aplica o art. 884 do CC à cobrança; (x) saber se houve adesão tácita às cobranças; e (xi) saber se cabe redistribuição dos ônus sucumbenciais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incidem as Súmulas n. 282 e 356 do STF porque, na espécie, as alegações de violação dos arts. 355, I, 357, 370, 373, caput e § 1º, 10, 141, 322, 324 e 492 do CPC e do art. 36-A da Lei n. 13.465/2017 não foram objeto de debate no acórdão recorrido nem suscitadas em embargos declaratórios, relativamente ao prequestionamento da matéria federal.

7. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque a tese de intempestividade da apelação demanda reexame do acervo fático-probatório quanto à contagem de prazo, indisponibilidade do sistema e atos normativos locais; e aplica-se, por analogia, a Súmula n. 284 do STF porque a indicação do art. 335, I, do CPC é deficiente para impugnar a tempestividade da apelação, relativamente à pertinência normativa do dispositivo.

8. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer porque ausente o cotejo analítico nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, relativamente à similitude fática e identidade das questões jurídicas.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Recurso especial não conhecido.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se as Súmulas n. 282 e 356 do STF quando a matéria federal invocada não é apreciada pelo acórdão recorrido e não é oportunamente suscitada em embargos declaratórios, obstando o conhecimento do recurso especial. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a pretensão recursal exige reexame do acervo fático-probatório, inclusive quanto à contagem de prazos e indisponibilidades de sistema; e aplica-se, por analogia, a Súmula n. 284 do STF quando há deficiência na indicação do dispositivo legal invocado. 3. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer sem cotejo analítico, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 7, 9, 10, 141, 224, 231, 322, 324, 335, I, 355, I, 357, 370, 373, caput e § 1º, 1.029, § 1º, e 85, § 11; Lei n. 13.465/2017, art. 36-A; Lei n. 11.419/2006, art. 10, § 2º; CC, art. 884; CF, art. 105, III, a e c; RISTJ, art. 255, §§ 1º e 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STF, Súmulas n. 282, 356 e 284.

Direito civil. Agravo interno. Associação de moradores. Cobrança de taxas de manutenção de proprietários não associados. Liberdade de associação. Ausência de adesão formal e de ônus real averbado. Incidência da Súmula 7/STJ.

I. Caso em exame

1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento a recurso especial voltado a reformar acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que, em juízo de retratação (art. 1.030, II, do CPC), julgou improcedente ação de cobrança de taxas associativas contra proprietários não associados.

2. Fato relevante. Acórdão estadual alinhado ao Tema 492 do STF e ao Tema 882 do STJ, concluindo pela inexigibilidade das taxas diante da ausência de adesão formal dos proprietários à associação e da inexistência de averbação do ônus real na matrícula do imóvel; contrato-padrão arquivado no loteamento considerado mera ciência da existência da entidade, sem manifestação inequívoca de vontade de se associar.

3. As alegações do agravante. Invocação de suposto erro na aplicação da Súmula 7/STJ, sob o argumento de caber revaloração jurídica do contrato-padrão; alegada divergência com o REsp 2.061.363/SP, no qual teria sido reconhecida a validade da cobrança em situação análoga.

II. Questão em discussão

4. A questão em discussão consiste em saber se é exigível a cobrança de taxas de manutenção por associação de moradores em face de proprietários não associados, à luz da liberdade de associação, quando inexistem adesão formal inequívoca e averbação do ônus real na matrícula do imóvel.

5. A questão em discussão consiste, ainda, em saber se o exame do contrato-padrão pode ser qualificado como revaloração jurídica apta a afastar a incidência da Súmula 7/STJ, ou se demandaria reexame de fatos e provas fixados pelo acórdão de origem.

6. A questão em discussão consiste, por fim, em saber se há similitude fática e jurídica suficiente para aplicar o precedente do REsp 2.061.363/SP, ou se é caso de distinção que impede sua incidência.

III. Razões de decidir

7. Os Temas 492 do STF e 882 do STJ firmam que a liberdade de associação somente pode ser mitigada por ato de vontade inequívoco (adesão expressa) ou pela existência de ônus real devidamente registrado na matrícula do imóvel, condições que autorizam a exigibilidade das taxas de manutenção.

8. O acórdão estadual fixou moldura fática clara: inexistência de adesão formal; contrato-padrão tratado como mera ciência; ausência de averbação de obrigação na matrícula do imóvel, o que afasta a cobrança dos proprietários não associados.

9. A pretensão de afirmar que o contrato-padrão constituiu adesão formal demanda reexame do conjunto fático-probatório delineado pela instância ordinária, o que é vedado em recurso especial, conforme a Súmula 7/STJ.

10. O precedente invocado (REsp 2.061.363/SP) não se aplica por distinção: naquele caso, a revaloração jurídica foi possível porque as premissas fáticas estavam soberanamente delineadas de modo a dispensar reexame probatório; no caso concreto, alterar a conclusão do Tribunal de origem implicaria reinterpretar prova.

IV. Dispositivo

Agravo interno improvido.

EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTEAMENTO FECHADO. TEMA 882/STJ. DISTINÇÃO FÁTICA RECONHECIDA NAS INSTÂNCIAS ORDINÁRIAS (ASSUNÇÃO/CONFISSÃO POR E-MAILS). SÚMULA 7/STJ. CONTRADIÇÃO INTERNA. INEXISTÊNCIA. REDISCUSSÃO DO MÉRITO. INADEQUAÇÃO DA VIA. EFEITO INFRINGENTE. INVIABILIDADE.

1. Inexistente violação do art. 1.022 do CPC. O acórdão embargado enfrentou, de modo suficiente e coerente, as teses centrais, inclusive a alegada aplicação do Tema 882/STJ, a partir da moldura fática fixada pelas instâncias ordinárias (assunção explicita e confissão inequívoca da obrigação em trocas de e-mails, além da garantia de regresso). Mera discordância da parte quanto à tese aplicada não se confunde com omissão.

2. A distinção do Tema 882/STJ assentou-se em premissas fáticas específicas reconhecidas pelas instâncias ordinárias. A pretensão de infirmá-las atrai o óbice da Súmula 7/STJ; no que tange à interpretação de atos negociais e cláusulas estatutárias, incide, ainda, a Súmula 5/STJ.

3. Alegações de ilegitimidade passiva, inexistência de assunção/confissão, não vinculação estatutária, inaplicabilidade de dispositivos do Código Civil e cerceamento de defesa dependem do revolvimento do acervo probatório, providência vedada em recurso especial (Súmula 7/STJ).

4. Contradição interna não configurada. É compatível com o dever de observância de precedentes (art. 927, III, do CPC) o reconhecimento de que não cabe, em sede especial, revolver provas para desconstituir o distinguishing fático realizado pela Corte local.

5. Ausentes obscuridade, contradição, omissão ou erro material (art. 1.022 do CPC), mostram-se inviáveis efeitos infringentes. Embargos de declaração rejeitados.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO NÃO REGISTRADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. SÚMULA N. 260/STJ. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. COISA JULGADA. INEXISTÊNCIA. TEMA N. 492/STF. INAPLICABILIDADE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. DECISÃO MANTIDA.

I. Razões de decidir

1. As premissas fático-probatórias fixadas pelo Tribunal de origem permanecem hígidas, reconhecendo a recorrida como condomínio e a exigibilidade de despesas condominiais regularmente aprovadas em assembleia; a convenção não registrada é eficaz para regular as relações internas, conforme orientação da Súmula n. 260/STJ.

2. A pretensão de infirmar a natureza condominial ou a anuência do agravante demanda reexame de fatos e provas, providência vedada em recurso especial pela Súmula n. 7/STJ.

3. Não há afronta à coisa julgada: a decisão invocada pelo agravante refere-se à cobrança por associação de moradores e aplica o Tema Repetitivo n. 882/STJ, não se confundindo com a relação condominial reconhecida no presente feito; pressupostos fáticos e jurídicos distintos impedem de estender automaticamente tal precedente ao condomínio. Inaplicável o Tema da Repercussão Geral n. 492/STF.

4. A ausência de prequestionamento dos arts. 1.333 e 1.336 do CC e 7º da Lei n. 4.591/1964 atrai a incidência da Súmula n. 211/STJ, obstando o conhecimento da matéria.

II. Dispositivo

5. Agravo interno desprovido.

AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. DEFEITO. INEXISTÊNCIA. TAXA CONDOMINIAL. LOTEAMENTO IRREGULAR. COBRANÇA. POSSIBILIDADE. PROVAS. REEXAME. SÚMULA Nº 7/STJ. ACÓRDÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ.

1. Não há falar em defeito na prestação jurisdicional se a decisão atacada está adequadamente motivada, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte.

2. O recurso especial é inviável quando a modificação do acórdão recorrido demanda o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, conforme dispõe a Súmula nº 7/STJ.

3. Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, não se aplica o Tema nº 882/STJ às hipóteses de cobrança de taxas condominiais devidas em razão de loteamento irregular. Precedentes.

4. Agravo interno não provido.

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE COTAS EM EMPREENDIMENTO PRIVADO. NATUREZA PROPTER REM. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. DISTINGUISHING DOS TEMAS 882/STJ E 492/STF. MATÉRIA CONSTITUCIONAL. ÓBICES DAS SÚMULAS 7/STJ E 83/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. COTEJO ANALÍTICO DEFICIENTE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu apelo nobre em ação de cobrança de cotas associativas/condominiais relativas a empreendimento privado.

2. A pretensão fundada na liberdade de associação é de índole constitucional e não pode ser apreciada em recurso especial.

3. A cobrança de cotas destinadas ao custeio de áreas e serviços comuns é admitida quando existente convenção e deliberações assembleares válidas, com eficácia interna ainda que sem registro, em razão da natureza propter rem das despesas e para evitar enriquecimento sem causa. Aplica-se o distinguishing dos Temas 882/STJ e 492/STF, por se tratar de espaço privado com convenção e atos internos, diverso de associações em bairros abertos.

4. A revisão das premissas fáticas (existência de convenção, deliberações, comprovação do débito e período) é inviável em recurso especial. Incidem os óbices das Súmulas 7/STJ e 83/STJ.

5. Não se conhece do dissídio jurisprudencial quando o recurso esbarra nos mesmos óbices da alínea a e quando o cotejo analítico é deficiente, sem demonstração de similitude fática.

6. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. TAXAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO EM LOTEAMENTO. PROPRIETÁRIO NÃO ASSOCIADO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto por associação de proprietários contra decisão monocrática proferida em recurso especial, que deu provimento ao apelo extremo, para julgar improcedente ação de cobrança de taxas associativas.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Questão em discussão: saber se a associação pode cobrar taxas de manutenção e conservação de proprietários que adquiriram o lote antes da Lei n. 13.465/2017, à luz do Tema 492 da repercussão geral do Supremo Tribunal Federal e do Tema 882 do Superior Tribunal de Justiça;.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. A orientação do Superior Tribunal de Justiça, firmada sob a sistemática dos recursos repetitivos (Tema 882/STJ), estabelece que taxas de manutenção instituídas por associações de moradores não obrigam proprietários não associados ou que não anuíram com o encargo.

4. O Supremo Tribunal Federal (Tema 492/STF) fixou tese no sentido da inconstitucionalidade da cobrança, por associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento urbano de proprietários não associados até o advento da Lei n. 13.465/2017 ou de anterior lei municipal específica, admitindo a cotização apenas quando houver adesão ao ato constitutivo ou, para novos adquirentes, quando o ato constitutivo estiver registrado no cartório de registro de imóveis.

5. No caso concreto, a aquisição e o registro do lote ocorreram antes da Lei n. 13.465/2017 e não há averbação do ato constitutivo da associação no registro imobiliário à época da compra, sendo inexigíveis as contribuições diante da inexistência de vínculo associativo voluntário.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido, mantida a decisão monocrática que deu provimento ao recurso especial e julgou improcedente a ação de cobrança.