Art. 1.336

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que manteve a responsabilidade da vendedora pelas cotas condominiais e apenas ajustou os encargos para aplicação da taxa SELIC conforme a Lei n. 14.905/2024.

2. A controvérsia versa sobre ação de cobrança de cotas condominiais desde fevereiro de 2023, com atualização, juros moratórios e multa convencionais.

3. O Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, com correção conforme tabela prática, juros e multa previstos na convenção, e honorários de 10%.

4. A Corte de origem deu parcial provimento para determinar a aplicação da taxa SELIC a partir de sua vigência, sem alteração do mérito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por omissão quanto à natureza propter rem e à inaplicabilidade do Tema 886, por violência dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, parágrafo único, II, do CPC; (ii) saber se a transferência definitiva da propriedade afasta a responsabilidade da vendedora, por violência dos arts. 476, 491 e 502 do CC; (iii) saber se o art. 52 da Lei n. 4.591/1964 foi desconsiderado quanto aos encargos condominiais após a transferência da unidade; (iv) saber se a natureza propter rem impõe ao adquirente registral a responsabilidade pelos débitos do alienante, por violência dos arts. 1.315 e 1.345 do CC; e (v) saber se o dever do condômino de contribuir na proporção da fração ideal recai sobre o proprietário registral, por violência do art. 1.336, I, do CC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não ocorreu a ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, parágrafo único, II, do CPC, porque o acórdão enfrentou a tese defensiva e aplicou o Tema 886, concluindo pela responsabilidade da vendedora ante a ausência de imissão na posse.

7. Incide a Súmula n. 83 do STJ porque o acórdão recorrido está em conformidade com o Tema 886 desta Corte ao condicionar a transferência da responsabilidade condominial à imissão na posse e à ciência inequívoca do condomínio.

8. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque a reforma pretendida demanda o reexame do acervo fático-probatório quanto à inexistência de entrega das chaves e de imissão na posse.

9. Aplica-se a Súmula n. 282 do STF porque não houve prequestionamento dos arts. 476 e 491 do CC e do art. 52 da Lei n. 4.591/1964 no acórdão recorrido.

10. Aplica-se a Súmula n. 284 do STF porque a alegação de violência do art. 502 do CC padece de deficiência de fundamentação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.

Tese de julgamento: "1. Não ocorre negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta as teses e aplica a orientação desta Corte sobre responsabilidade por cotas condominiais antes da imissão na posse. 2. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido se alinha ao Tema 886 ao manter a responsabilidade do vendedor até a imissão na posse. 3. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a pretensão recursal exige reexame do acervo fático-probatório delimitado pela ausência de entrega das chaves. 4. Aplica-se a Súmula n. 282 do STF na hipótese de ausência de prequestionamento dos dispositivos invocados. 5. Aplica-se a Súmula n. 284 do STF quando a fundamentação recursal é deficiente na indicação da violência de dispositivo legal.". Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a; CPC, arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, parágrafo único, II; CC, arts. 476, 491, 502, 1.315, 1.336, I, e 1.345; Lei n. 4.591/1964, art. 52.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 20/4/2015; STJ, AgInt no REsp n. 2.095.488/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/10/2024; STJ, Súmulas n. 7 e 83; STF, Súmulas n. 282 e 284.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS E PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. NECESSIDADE DE CITAÇÃO FORMAL DO CREDOR FIDUCIÁRIO. SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão de inadmissibilidade do recurso especial, fundada na Súmula n. 7 do STJ e no prejuízo do dissídio por demandar revolvimento fático-probatório.

2. A controvérsia diz respeito a agravo de instrumento na execução de cotas condominiais, que indeferiu a penhora do imóvel alienado fiduciariamente à instituição financeira, restringindo a constrição aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante.

3. A Corte de origem conheceu e desproveu o agravo de instrumento, mantendo o indeferimento da penhora do imóvel por ausência de citação formal da credora fiduciária, e rejeitou os embargos de declaração.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há três questões em discussão: (i) saber se o acórdão estadual incorreu em omissão e contradição, em violação dos arts. 1.022, I e II, e 489, IV, do CPC; (ii) saber se os arts. 1.345 e 1.336, I, do CC, e 799, I, 789 e 790, III, do CPC autorizam a penhora do imóvel alienado fiduciariamente sem citação formal do credor fiduciário; e (iii) saber se há divergência jurisprudencial quanto à exigência de citação formal do credor fiduciário.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a corte de origem examina e decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido.

6. O entendimento do Tribunal de origem está em consonância com a orientação da Segunda Seção do STJ: a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial é possível, condicionada à citação do credor fiduciário. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

7. A aplicação de óbice sumular quanto à alínea a do permissivo constitucional impede o exame do recurso pelo dissídio jurisprudencial sobre o mesmo tema.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Inexiste ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a corte de origem examina e decide, de modo claro, objetivo e fundamentado, as questões que delimitam a controvérsia, não ocorrendo nenhum vício que possa nulificar o acórdão recorrido. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência desta Corte, admitindo a penhora do imóvel alienado fiduciariamente condicionada à citação do credor fiduciário, o que obsta o dissídio pela alínea c. 3. A incidência da Súmula n. 83 do STJ quanto à alínea a do art. 105, III, da CF impede o exame do recurso pela alínea c sobre o mesmo tema." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.336, I, e 1.345; CPC, arts. 85, § 11, 789, 790, III, 799, I, 1.022, I e II, e 489, IV; CF, art. 105, III, a e c.

Jurisprudência relevante citada: STJ/Súmula n. 83; STJ, Recurso especial n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ, Recurso especial n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. MATÉRIA INTERNA CORPORIS. MULTA POR USO DE GARAGEM. FUNDAMENTOS DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. HONORÁRIOS RECURSAIS.

I. CASO EM EXAME

1. Cuida-se de recurso especial, fundado nas alíneas "a" e "c" do inciso III do art. 105 da CF, contra acórdão que manteve sentença de improcedência em ação destinada à aplicação de multa, prevista no regimento interno, ao síndico por estacionar veículo fora da linha amarela da vaga de garagem.

2. A controvérsia envolve organização do uso das vagas de garagem e alegado descumprimento de normas condominiais, com discussão sobre metragem das vagas e necessidade de deliberação em assembleia.

3. Sentença de improcedência mantida em apelação, sob entendimento de matéria interna corporis e ônus probatório não cumprido (art. 373, I, CPC). Embargos de declaração e agravo interno rejeitados. No especial, a recorrente alega violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC por erro material no relatório e omissão; ofensa aos arts. 1.333, 1.334, 1.336, 1.348 e 1.351 do CC; vício na fixação de honorários (art. 85, §§ 2º e 6º, CPC) e divergência jurisprudencial.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em (i) saber se houve violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC em razão de erro material no relatório e de suposta omissão na apreciação de dispositivos legais suscitados; (ii) saber se a imposição de multa por uso da garagem e a regularização das vagas configuram matéria interna corporis que afasta a intervenção do Poder Judiciário, salvo controle de legalidade; (iii) saber se há falta de fundamentação quanto aos honorários; e (iv) saber se foi demonstrada divergência jurisprudencial nos moldes legais (art. 1.029, § 1º, do CPC e art. 255, § 1º, do RISTJ).

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. O relatório não possui conteúdo decisório, e a fundamentação e o dispositivo enfrentaram a controvérsia, inexistindo negativa de prestação jurisdicional.

6. O julgador não está obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos quando a decisão se encontra devidamente motivada e resolve integralmente a controvérsia, afastando a alegação de omissão (art. 1.022 do CPC).

7. A aplicação de multa por descumprimento de regimento interno e a organização da metragem das vagas configuram matéria interna corporis do condomínio, a ser deliberada em assembleia (arts. 1.350 e 1.355 do CC), com intervenção judicial apenas para controle de legalidade ou diante da impossibilidade ou frustração da via administrativa condominial.

8. A alegação genérica de ofensa aos arts. 1.333, 1.334, 1.336, 1.348 e 1.351 do CC, sem demonstração específica e sem indicação de pertinência decisiva, atrai a incidência da Súmula n. 284/STF.

9. A divergência jurisprudencial não foi demonstrada por ausência de cotejo analítico e de comparação entre situações fáticas semelhantes, conforme exigem o art. 1.029, § 1º, do CPC e o art. 255, § 1º, do RISTJ, inviabilizando o conhecimento pela alínea "c".

10. A fixação e a majoração de honorários encontram-se fundamentadas no art. 85, § 11, do CPC, sendo devida a majoração dos honorários recursais em desfavor da recorrente.

IV. DISPOSITIVO

Recurso especial conhecido em parte e improvido.

DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. CONTRADIÇÃO. SÚMULA N. 7 DO STJ. HONORÁRIOS RECURSAIS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos a acórdão que conheceu em parte do recurso especial e lhe negou provimento em razão da inadmissibilidade de exame de matéria constitucional; ausência de prequestionamento; incidência da Súmula n. 7 do STJ; e prejuízo quanto ao art. 85, § 2º, do CPC, concluindo-se pela majoração dos honorários com base no art. 85, § 11, do CPC.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve omissão quanto à distinção entre dimensão fática (higidez do procedimento prévio à penalidade) e dimensão jurídica (teto do art. 1.336, § 2º, do CC) para afastar a incidência da Súmula n. 7 do STJ; (ii) saber se houve omissão no exame do excesso da multa, tendo em vista o limite de cinco vezes as contribuições mensais; (iii) saber se há contradição entre a declaração de prejudicado o exame dos honorários do art. 85, § 2º, do CPC e a majoração com base no § 11; e (iv) saber se é possível afastar a majoração dos honorários recursais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado.

4. Inexistente omissão: o acórdão embargado consignou que a discussão sobre a higidez do procedimento prévio à penalidade e o valor da multa demanda reexame de fatos e provas, incidindo na espécie a Súmula n. 7 do STJ, o que afasta a alegada falta de enfrentamento.

5. Inexistente contradição: o reconhecimento de prejuízo quanto ao art. 85, § 2º, do CPC decorreu de retratação na origem, enquanto a majoração de honorários, na forma do § 11, constitui efeito legal do desprovimento do recurso, sem incompatibilidade lógica entre os fundamentos e a conclusão.

IV. DISPOSITIVO E TESE

6. Embargos de declaração rejeitados.

Tese de julgamento: "1. Não há omissão quando o acórdão embargado conclui, de forma clara, pela necessidade de reexame fático-probatório para aferir a higidez do procedimento prévio à penalidade e o valor da multa, atraindo a aplicação da Súmula n. 7 do STJ. 2. Inexiste contradição entre o reconhecimento de prejuízo do exame do art. 85, § 2º, do CPC por retratação na origem e a majoração de honorários recursais com base no § 11, como efeito do desprovimento do recurso". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.026, § 2º, e 85, §§ 2º e 11; CC, art. 1.336, § 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de recurso especial contra acórdão recorrido do Tribunal de Justiça de São Paulo em apelação cível, com conclusão de não conhecimento do recurso especial nesta instância.

2. A controvérsia envolve embargos à execução de cotas condominiais, com pedido de reconhecimento de ilegitimidade passiva da vendedora e atribuição da responsabilidade ao adquirente, diante da retenção das chaves por inadimplemento.

3. O Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos, determinou o prosseguimento da execução, e fixou custas e honorários, além de multa por litigância de má-fé.

4. A Corte de origem deu parcial provimento para afastar a multa por litigância de má-fé, mantendo a responsabilidade da vendedora pelas despesas até a entrega das chaves, à luz do Tema n. 886 do STJ.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 422, 1.336, I, e 1.345 do Código Civil; e (ii) saber se há divergência jurisprudencial, por aplicação indevida do Tema n. 886 do STJ ao caso de transferência registral com retenção de chaves por inadimplemento do adquirente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incide a Súmula n. 211 do STJ porque, na espécie, a tese de violação dos arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil não foi objeto de efetivo debate pelo acórdão recorrido, relativamente ao ponto jurídico do dever de contribuição condominial e da responsabilidade do adquirente por débitos do alienante.

7. Incide a Súmula n. 282 do STF porque, no caso concreto, inexiste prequestionamento suficiente dos arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil, relativamente ao ponto específico da transferência dominial e sua repercussão na obrigação propter rem.

8. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ porque o acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência desta Corte quanto à vinculação da responsabilidade condominial à relação material com o imóvel, definida pela posse direta e entrega das chaves, não se verificando ofensa ao art. 422 do Código Civil.

9. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer, em razão da incidência dos óbices sumulares que inviabilizam o exame da similitude fático-jurídica.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso especial não conhecido.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 211 do STJ quando a decisão recorrida não enfrenta, de modo suficiente, a tese jurídica relativa aos arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil. 2. Incide a Súmula n. 282 do STF quando inexiste prequestionamento acerca dos arts. 1.336, I, e 1.345 do Código Civil. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está em conformidade com a orientação desta Corte sobre a responsabilidade condominial vinculada à posse direta e à entrega das chaves, não se configurando ofensa ao art. 422 do Código Civil. 4. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer quando a incidência de óbices sumulares impede a verificação da similitude fático-jurídica." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 422, 1.336, I, e 1.345; CPC, art. 85, § 11; CF, art. 105, III, a e c.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.804.286/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 1/12/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 1.922.697/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/2/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2.999.835/GO, relator Ministro Luís Carlos Gambogi, Quarta Turma, julgado em 22/6/2026; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.809.195/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 26/10/2021; STJ, REsp n. 2.218.569/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 30/3/2026; STJ, AREsp n. 3.115.716/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 23/3/2026; STJ, Súmula n. 83; STJ, Súmula n. 211; STF, Súmula n. 282.

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA ARBITRAL. OBSERVÂNCIA DO ESTATUTO ASSOCIATIVO DETERMINADA NO TÍTULO. IMPOSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO DE MÉRITO EM IMPUGNAÇÃO. COISA JULGADA. ART. 31 DA LEI 9.307/1996. INEXISTÊNCIA DE VIOLAÇÃO DO ART. 1.336, I, DO CC. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E DESPROVIDO.

1. Agravo em recurso especial contra acórdão que, em cumprimento de sentença arbitral, manteve a observância do Estatuto da associação na apuração das taxas, como determinado no próprio título arbitral.

2. Inviável reconhecer violação do art. 1.336, I, do CC quando o próprio título determinou a observância do Estatuto e não houve impugnação oportuna da cláusula no momento adequado.

3. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido e desprovido.

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. AUSÊNCIA DE ATAS DE ASSEMBLEIA QUE APROVEM OS VALORES COBRADOS. DOCUMENTO ESSENCIAL. PREQUESTIONAMENTO DOS ARTS. 1.336, I, DO CÓDIGO CIVIL (CC); 12 DA LEI N. 4.591/1964; E 373, I, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC). NÃO OCORRÊNCIA. REEXAME DE FATOS E PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 7/STJ E 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

1. Agravo em recurso especial interposto em ação de cobrança de taxas condominiais contra acórdão que extinguiu o processo, sem resolução do mérito, por falta de documentos essenciais (atas de assembleia que comprovem aprovação dos valores).

2. A questão recursal consiste em examinar se seria possível: (i) conhecer de tese de violação dos arts. 1.336, I, do CC; 12 da Lei nº 4.591/1964; e 373, I, do CPC sem prévio debate específico; e (ii) afastar a conclusão de insuficiência documental, notadamente a ausência de atas com aprovação dos valores e a variabilidade não justificada dos boletos.

3. A ausência de prévio enfrentamento, pelo órgão julgador, do conteúdo jurídico dos arts. 1.336, I, do CC; 12 da Lei nº 4.591/1964; e 373, I, do CPC impede o conhecimento do especial por falta de prequestionamento.

4. A revisão da conclusão sobre insuficiência dos documentos e essencialidade das atas demanda reexame de fatos e provas, providência vedada em recurso especial (Súmula n. 7/STJ).

5. O entendimento aplicado está conforme a jurisprudência, que exige a ata da assembleia como documento essencial para a cobrança de despesas condominiais (Súmula n. 83/STJ).

6. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO NÃO REGISTRADA. DESPESAS CONDOMINIAIS. SÚMULA N. 260/STJ. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. COISA JULGADA. INEXISTÊNCIA. TEMA N. 492/STF. INAPLICABILIDADE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211/STJ. DECISÃO MANTIDA.

I. Razões de decidir

1. As premissas fático-probatórias fixadas pelo Tribunal de origem permanecem hígidas, reconhecendo a recorrida como condomínio e a exigibilidade de despesas condominiais regularmente aprovadas em assembleia; a convenção não registrada é eficaz para regular as relações internas, conforme orientação da Súmula n. 260/STJ.

2. A pretensão de infirmar a natureza condominial ou a anuência do agravante demanda reexame de fatos e provas, providência vedada em recurso especial pela Súmula n. 7/STJ.

3. Não há afronta à coisa julgada: a decisão invocada pelo agravante refere-se à cobrança por associação de moradores e aplica o Tema Repetitivo n. 882/STJ, não se confundindo com a relação condominial reconhecida no presente feito; pressupostos fáticos e jurídicos distintos impedem de estender automaticamente tal precedente ao condomínio. Inaplicável o Tema da Repercussão Geral n. 492/STF.

4. A ausência de prequestionamento dos arts. 1.333 e 1.336 do CC e 7º da Lei n. 4.591/1964 atrai a incidência da Súmula n. 211/STJ, obstando o conhecimento da matéria.

II. Dispositivo

5. Agravo interno desprovido.

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. OFERTA DE IMÓVEL PARA CURTAS ESTADIAS. VEICULAÇÃO EM PLATAFORMA DIGITAL (AIRBNB). LOCAÇÃO POR TEMPORADA. DESCARACTERIZAÇÃO. CONTRATO ATÍPICO. ALTERAÇÃO DA DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. VEDAÇÃO CONSTANTE DA CONVENÇÃO CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PROVIDO.

1. A oferta de imóveis por meio de plataformas digitais, por si só, não é suficiente para determinar o enquadramento legal da atividade.

2. Consoante a tese fixada majoritariamente pela Segunda Seção no julgamento do REsp n. 2.121.055/MG (relatora Ministra Nancy Andrighi, julgado em 7/5/2026, DJEN de 29/6/2026), a utilização do imóvel marcada por frequência e habitualidade da sua disponibilização em baixa quantidade de diárias descaracteriza a locação por temporada e desvirtua a destinação residencial.

3. O direito de propriedade não se opera de forma absoluta, encontrando limites nas restrições impostas pela Constituição Federal, pelo Código Civil e pela legislação específica que rege os condomínios edilícios.

4. Tendo o Tribunal de origem consignado que a convenção de condomínio veda a destinação do imóvel para fins diversos do residencial, deve ser provido o recurso especial para reconhecer legítima a vedação imposta à parte autora.

5. Recurso especial conhecido e provido.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EM AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL INTEGRANTE DE ESPÓLIO EM INVENTÁRIO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro que, em agravo de instrumento, manteve penhora e leilão dos direitos aquisitivos do imóvel do espólio pela pendência de inventário.

2. A controvérsia é sobre a possibilidade de penhora do próprio imóvel gerador das cotas condominiais, integrante de espólio com titularidade registral ainda em nome da falecida, e sobre a limitação à alienação apenas dos direitos aquisitivos.

3. A Corte de origem reconheceu a natureza propter rem das cotas, reputou inviável a penhora da propriedade pela ausência de transferência registral e admitiu a penhora e o leilão dos direitos aquisitivos com fundamento no art. 835, XII, do CPC e na Súmula n. 239 do STJ.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há nove questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por omissão e contradição quanto à penhora direta do imóvel (arts. 489, VI, e 1.022 do CPC); (ii) saber se é possível a penhora direta de bens do espólio antes da partilha (art. 642 do CPC); (iii) saber se os bens do espólio se sujeitam à execução por dívidas do falecido (arts. 789, 790, III, e 796 do CPC); (iv) saber se a limitação à alienação de direitos aquisitivos contraria os atos expropriatórios (art. 889 do CPC); (v) saber se houve afronta à coisa julgada e à preclusão (arts. 503 e 507 do CPC); (vi) saber se a natureza propter rem autoriza a penhora do imóvel gerador da dívida (arts. 1.336, I, e 1.345 do CC); (vii) saber se o art. 12 da Lei n. 4.591/1964 vincula a unidade à satisfação do crédito condominial; (viii) saber se houve afronta à Súmula n. 478 do STJ; e (ix) saber se há divergência jurisprudencial quanto à penhora de bens do espólio.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Não houve negativa de prestação jurisdicional, pois o acórdão enfrentou a matéria de forma suficiente, ao reconhecer a natureza propter rem e ao fundamentar a opção pela penhora de direitos aquisitivos, rejeitando os embargos por mero inconformismo.

6. O espólio responde pelas dívidas do falecido e é juridicamente possível a penhora do próprio imóvel integrante do acervo hereditário para satisfação de cotas condominiais, dada a natureza propter rem, com base nos arts. 796, 789 e 790, III, do CPC e 1.336, I, e 1.345 do CC e em precedentes do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso especial provido.

Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o tribunal enfrenta a controvérsia e rejeita embargos de declaração por mero inconformismo, à luz dos arts. 489, VI, e 1.022 do CPC. 2. É juridicamente possível a penhora do imóvel integrante do espólio para satisfação de cotas condominiais, em razão da responsabilidade patrimonial do acervo hereditário e da natureza propter rem do débito, conforme os arts. 796, 789 e 790, III, do CPC e 1.336, I, e 1.345 do CC". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489, § 1º, IV, 503, 507, 642, 789, 790, III, 796, 889 e 1.022; CC, arts. 1.336, I, e 1.345; Lei n. 4.591/1964, art. 12.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 1.955.075/PR, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 3/3/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 2.084.596/PR, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 29/6/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 1.999.427/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 10/3/2023; STJ, REsp n. 1.877.738/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 11/3/2021.