O texto integral do CC ainda não está disponível no Lex Fonte: aguardamos uma fonte oficial estruturada. As alterações já registradas para este artigo aparecem ao lado.
A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.
No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.
PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO MONITÓRIA E COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. ÓBICES SUMULARES (SÚMULAS 5 E 7 DO STJ; 282 DO STF E 211 DO STJ) E FUNDAMENTO SUBSIDIÁRIO RELATIVO AO ART. 500, § 4º, DO CC. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME
1. Embargos de declaração opostos a acórdão que negou provimento ao agravo em recurso especial, em razão da incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ, da aplicação das Súmulas n. 282 do STF e n. 211 do STJ quanto ao prequestionamento, do dissídio jurisprudencial prejudicado e de fundamento subsidiário relativo ao art. 500, § 4º, do Código Civil.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se há omissão quanto à incidência do art. 1.025 do Código de Processo Civil no reconhecimento do prequestionamento; (ii) saber se há obscuridade na fundamentação que conduziu à aplicação das Súmulas n. 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça; (iii) saber se há obscuridade quanto ao alcance do fundamento subsidiário iniciado pela expressão "Ainda que assim não fosse..." e sua relação com o art. 500, § 4º, do Código Civil; e (iv) saber se há omissão quanto à delimitação da aplicação dos arts. 500 e 501 do Código Civil.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado.
4. Não se verifica omissão quanto ao art. 1.025 do Código de Processo Civil, pois o acórdão embargado enfrentou o prequestionamento e aplicou, de forma clara, as Súmulas n. 282 do STF e n. 211 do STJ.
5. Inexiste obscuridade na aplicação das Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ, uma vez que o voto explicitou a necessidade de reinterpretação contratual e de reexame fático-probatório.
6. Não se constata obscuridade no fundamento subsidiário relativo ao art. 500, § 4º, do Código Civil, apresentado como argumento adicional reforçando os óbices sumulares.
7. Não procede a alegada omissão quanto à incidência dos arts. 500 e 501 do Código Civil, porque o acórdão delimitou que sua análise é indissociável da interpretação contratual e do conjunto probatório já obstados.
IV. DISPOSITIVO E TESE
8. Embargos de declaração rejeitados.
Tese de julgamento: "1. Não há omissão quando o acórdão embargado analisa o prequestionamento e aplica as Súmulas n. 282 do STF e n. 211 do STJ. 2. Não cabem embargos de declaração quando a decisão explicita, de forma suficiente, a incidência das Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ. 3. Inexiste obscuridade quanto ao fundamento subsidiário sobre o art. 500, § 4º, do Código Civil, quando ele reforça os óbices sumulares. 4. Não há omissão quanto à aplicação dos arts. 500 e 501 do Código Civil, se o acórdão delimita a necessidade de interpretação contratual e reexame probatório." Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 219, 500 §§ 3º e 4º, e 501; CPC, arts. 85 § 11, 373 II, 489 § 1º IV e VI, 700, 1.022, 1.025 e 1.026 § 2º; CF, art. 93 IX.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.804.286/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgados 1/12/2025; STJ, REsp n. 2.238.600/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgados 24/11/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 1.922.697/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgados 21/2/2022; STJ, REsp n. 2.227.572/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgados 9/3/2026; STJ, AgRg no Ag n. 1.357.425/SC, relator Ministro Vasco Della Giustina, Terceira Turma, julgados 5/4/2011; STJ, REsp n. 2.218.569/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgados 30/3/2026; STJ, AREsp n. 3.115.716/SC, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgados 23/3/2026; STJ, Súmulas n. 5 e 7; STF, Súmula n. 282; STJ, Súmula n. 211.
DIREITO CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. OMISSÃO. MULTA DO ART. 1.026, § 2º, DO CPC. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS.
I. CASO EM EXAME
1. Embargos de declaração opostos a acórdão que rejeitou os embargos de declaração opostos a acórdão que desproveu agravo em recurso especial, em razão da incidência das Súmulas n. 7 e 211 do STJ, 282 e 284 do STF, além da inviabilidade do dissídio jurisprudencial.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve omissão quanto ao reconhecimento da natureza de ordem pública das teses dos arts. 178, 206 e 501 do Código Civil e à necessidade de retorno dos autos à origem para enfrentamento; e (ii) saber se houve omissão quanto à incidência do princípio da inafastabilidade da jurisdição diante da alegada preclusão pelo lapso de sete anos entre o registro da arrematação e a ação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado (art. 1.022 do CPC).
4. O recurso aclaratório possui natureza integrativa e não se presta à reforma do entendimento ou ao rejulgamento da causa.
5. Caracterizado o caráter protelatório dos embargos, impõe-se a aplicação da multa prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC, fixada em 2% sobre o valor atualizado da causa.
IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Embargos de declaração rejeitados, com aplicação de multa de 2% sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 1.026, § 2º, do CPC.
Tese de julgamento: "1. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado (art. 1.022 do CPC). 2. O recurso aclaratório possui natureza integrativa e não se presta à reforma do entendimento ou ao rejulgamento da causa. 3. Embargos de declaração não se prestam à rediscussão do mérito e, quando manejados com nítido caráter protelatório, autorizam a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC". Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022 e 1.026, § 2º; CC, arts. 178, 206, § 3º, V, e 501; CF, arts. 5º, XXXV, e 105, § 3º, VI.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.859.402/MG, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 29/6/2026; STJ, AgInt no REsp n. 2.187.085/PE, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, julgado em 1/7/2026, DJEN de 6/7/2026; STJ, EDcl no AgRg no RE nos EDcl no AgRg nos EDcl no AREsp n. 1.571.819/RJ, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Corte Especial, julgados em 25/8/2020, DJe de 28/8/2020; STJ, Súmula n. 7; STF, Súmulas n. 282 e 284; STJ, Súmula n. 211
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO. DIFERENÇA DE METRAGEM DE IMÓVEL. PRAZO DECADENCIAL. ART. 26, II, DO CDC. ART. 501 DO CC. SÚMULA 7/STJ. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. JULGAMENTO EXTRA PETITA NÃO CONFIGURADO. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.
I. Caso em exame
1. O recurso. Agravo interno contra decisão monocrática que negou provimento a recurso especial, mantendo o afastamento da decadência quanto à pretensão de restituição de valores pagos por diferença de metragem do imóvel.
2. Fato relevante. O Tribunal de origem consignou que a diferença de metragem do imóvel não constitui vício aparente ou de fácil constatação, afastando a incidência do art. 26, II, do Código de Defesa do Consumidor.
3. Fundamentos da agravante. Alegação de: (i) nulidade por julgamento extra petita; (ii) inaplicabilidade da Súmula 7/STJ à controvérsia sobre o art. 26, II, do CDC; (iii) inexistência de supressão de instância quanto ao art. 501 do Código Civil; e (iv) subsidiariamente, contagem do prazo decadencial anual a partir da assinatura do compromisso de compra e venda, e não do registro do título.
4. Decisões anteriores. Houve sobrestamento para julgamento de recurso repetitivo e juízo de retratação quanto à cláusula penal e lucros cessantes, com adequação aos Temas 970 e 971/STJ, mantendo-se, contudo, a conclusão sobre a não incidência do art. 26, II, do CDC à diferença de metragem.
II. Questão em discussão
5. A questão em discussão consiste em saber se a revisão, em recurso especial, da qualificação da diferença de metragem como vício aparente ou de fácil constatação e da definição do termo inicial do prazo do art. 26, II, do CDC demanda revolvimento do conjunto fático-probatório, atraindo a Súmula 7/STJ.
6. A questão em discussão consiste em saber se é possível o exame, por esta instância especial, da incidência do art. 501 do Código Civil e do respectivo termo inicial, sem prévio pronunciamento do Tribunal de origem, sob pena de supressão de instância.
7. A questão em discussão consiste em saber se o prazo decadencial anual do art. 501 do Código Civil conta-se do registro do título translativo ou da assinatura do compromisso de compra e venda.
8. A questão em discussão consiste em saber se houve julgamento extra petita na decisão agravada.
III. Razões de decidir
9. Incide o óbice da Súmula 7/STJ: a alteração da conclusão do Tribunal de origem de que a diferença de metragem não é vício aparente ou de fácil constatação exige reexame das circunstâncias concretas e das provas, providência incompatível com o recurso especial.
10. Caracteriza supressão de instância o exame originário, no recurso especial, da incidência do art. 501 do Código Civil e do seu termo inicial, ausente prévio enfrentamento pelo Tribunal de origem e inexistente provocação específica por embargos de declaração ou prequestionamento.
11. Em caráter argumentativo, o prazo decadencial anual do art. 501 do Código Civil conta-se do registro do título translativo, e não da assinatura do compromisso de compra e venda; no caso, registro em 27/2/2012 e ajuizamento em 17/7/2012 evidenciam a inexistência de decadência.
12. Não há julgamento extra petita: a decisão agravada limitou-se às questões devolvidas, com fundamentação complementar apta a demonstrar a inexistência de decadência, sem extrapolar os limites objetivos da controvérsia.
13. Ausentes argumentos capazes de infirmar os fundamentos da decisão monocrática, impõe-se sua manutenção por seus próprios fundamentos.
IV. Dispositivo
14. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. DIFERENÇA DE ÁREA. DECADÊNCIA. ART. 501 DO CC. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. JULGADO CONSONANTE COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83/ST. J REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF. AGRAVO DESPROVIDO.
I. Razões de decidir
1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo.
2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça distingue as pretensões de natureza indenizatória, sujeitas ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, das pretensões específicas de abatimento de preço, complementação de área ou resolução do contrato em vendas ad mensuram, sujeitas ao prazo decadencial de um ano do art. 501 do Código Civil. Acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência do STJ. Incidência da Súmula n. 83/STJ 3. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento de elementos fático-probatórios dos autos (Súmula n. 7/STJ).
4. O conhecimento do recurso especial fundamentado na alínea "c" do permissivo constitucional exige a indicação dos dispositivos que alegadamente foram objeto de interpretação divergente. Ausente tal requisito, aplica-se a Súmula n. 284/STF.
II. Dispositivo
5. Agravo em recurso especial desprovido.
DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA POR COMPRA E VENDA DE IMÓVEL, INSTALAÇÃO DE BUEIROS EM ÁREA PRIVATIVA, ABATIMENTO DO PREÇO E DANOS MORAIS. SÚMULA N. 7 DO STJ. PREJUDICIALIDADE DO DISSÍDIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial na ausência de violação quanto aos arts. 1.022 e 489 do CPC; na Súmula n. 7 do STJ quanto ao reexame do dever de indenizar e do quantum; e na prejudicialidade do dissídio em razão da incidência da Súmula n. 7 do STJ.
2. A controvérsia diz respeito a ação indenizatória por descumprimento contratual na compra e venda de imóvel, envolvendo instalação de tampas de bueiros em área privativa, abatimento proporcional do preço e danos morais.
3. O Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, fixando indenizações por danos material e moral, com juros de 1% ao mês e correção monetária nos marcos indicados, e honorários advocatícios de 15%.
4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, rejeitou a decadência e reconheceu a responsabilidade objetiva, fixando honorários recursais; em embargos de declaração, afastou a aplicação automática da Taxa SELIC, integrou a fundamentação e deu provimento parcial, sem efeitos infringentes.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
5. Há sete questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por omissão e contradição quanto à aplicação exclusiva da Taxa SELIC e à prévia fixação dos juros (arts. 1.022, II, e 489, § 1º, VI, do CPC); (ii) saber se houve decadência do abatimento do preço (art. 26, II, do CDC); (iii) saber se há culpa exclusiva de terceiros para afastar o nexo causal (art. 14, § 3º, II, do CDC); (iv) saber se a divergência de área inferior a um vigésimo afasta o abatimento proporcional do preço (art. 500, § 1º, do CC); (v) saber se os débitos civis devem ser atualizados unicamente pela Taxa SELIC (arts. 406, § 1º, do CC, e 927, III, do CPC); (vi) saber se os juros de mora sobre dano moral incidem apenas a partir do arbitramento (art. 396 do CC); e (vii) saber se há dissídio jurisprudencial quanto à aplicação da SELIC e ao termo inicial dos juros.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. Não se verifica a alegada violação dos arts. 489 e 1.022 do Código de Processo Civil, pois o acórdão enfrentou as questões com fundamentação suficiente, inexistindo vício sanável na via dos embargos de declaração.
7. Não se admite a revisão do entendimento do tribunal de origem quando a situação de mérito demandar o reexame do acervo fático-probatório dos autos, tendo em vista a incidência do óbice da Súmula n. 7 do STJ.
8. A imposição de óbices sumulares quanto à alínea a do permissivo constitucional impede a análise do recurso pela alínea c sobre o mesmo tema.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.
Tese de julgamento: "1. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal de origem enfrenta de modo expresso a controvérsia e integra a fundamentação sem alterar o dispositivo.
2. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ para obstar o reexame de fatos e provas 3. O dissídio jurisprudencial não pode ser analisado quando o tema está obstado por óbice sumulares". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 396, 405, 406, § 1º, 500, § 1º e 501; CPC, arts. 1.022, II, 489, § 1º, VI, 927, III e 85, § 2º e § 11; CDC, arts. 26, II e 14, § 3º, II; LINDB, art. 6º; CF, art. 105, III, a e c.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7 e 362.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL. VENDA AD MENSURAM. DIFERENÇA DE METRAGEM. ABATIMENTO PROPORCIONAL. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo para não conhecer do recurso especial, em razão do óbice da Súmula 7/STJ, em demanda originária de embargos à execução envolvendo contrato de compra e venda de imóvel rural, na qual o Tribunal de origem qualificou a avença como venda ad mensuram, reconheceu diferença de área e determinou abatimento proporcional do preço, afastando decadência com base em georreferenciamento realizado em 2018 e ajustando honorários sucumbenciais.
2. As decisões anteriores. Acórdão do Tribunal de origem reformou em parte a sentença para fixação dos honorários advocatícios sucumbenciais sobre o proveito econômico e manteve o abatimento proporcional do preço com fundamento no art. 500 do Código Civil; embargos de declaração rejeitados.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em: (i) saber se a controvérsia veiculada no recurso especial demanda reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório (qualificação da venda como ad mensuram, diferenciação de área e termo inicial da decadência do art. 501 do Código Civil), atraindo os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ; e (ii) saber se a alegação de que se trata de matéria de direito puro e de mera revaloração jurídica de fatos incontroversos afasta a incidência desses óbices.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. O Tribunal de origem decidiu, com base em cláusulas contratuais e prova técnica de georreferenciamento, pela venda ad mensuram, pelo abatimento proporcional do preço e pelo afastamento da decadência em razão da ciência do vício oculto em 2018, o que evidencia fundamento fático-probatório.
5. A pretensão de reconhecer decadência com termo inicial diverso, de afastar a venda ad mensuram e de reputar a referência às dimensões como meramente enunciativa demanda interpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do acervo probatório, o que é vedado na via especial, por incidência das Súmulas 5 e 7/STJ.
6. Inexistem elementos novos no agravo interno aptos a modificar as conclusões da decisão monocrática, a qual reflete entendimento consolidado das Turmas de Direito Privado quanto aos óbices de conhecimento do recurso especial em hipóteses análogas.
IV. DISPOSITIVO
Agravo interno improvido.
DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. PRAZO PRESCRICIONAL OU DECADENCIAL NA PRETENSÃO DE DIFERENÇA DE METRAGEM. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial pela incidência das Súmulas n. 83, 5 e 7 do STJ.
2. A controvérsia envolve agravo de instrumento, em promessa de compra e venda, contra decisão saneadora que rejeitou a decadência e determinou a especificação de provas.
3. A Corte de origem negou provimento ao agravo de instrumento, por entender que, em pretensão puramente indenizatória por vício construtivo (metragem a menor), incide o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil. Os embargos de declaração foram desacolhidos.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há quatro questões em discussão: (i) saber se se aplica o art. 500 do Código Civil à venda de imóvel com área inferior à contratada, com pretensão de abatimento proporcional do preço, sustentando a tese de quanti minoris; (ii) saber se incide o art. 501 do Código Civil, com decadência ânua contada do registro do título, fulminando a pretensão em 11/11/2017; (iii) saber se é indevida a aplicação do art. 205 do Código Civil à hipótese específica de diferença de metragem; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial quanto ao reconhecimento da decadência.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A pretensão é de natureza indenizatória por vício construtivo e se sujeita ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência do STJ, o que atrai o óbice da Súmula n. 83 do STJ.
5. A alteração da qualificação do pedido e do prazo aplicável demandaria reinterpretação de cláusulas contratuais e revolvimento do conjunto fático-probatório, incidindo as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.
6. O dissídio jurisprudencial fica prejudicado quando o recurso especial é inviável pela alínea a do art. 105, III, da Constituição Federal, ante a aplicação de óbices sumulares (Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ).
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Agravo em recurso especial desprovido.
Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está alinhado à orientação desta Corte de que pretensão indenizatória por vício construtivo (metragem a menor) se submete ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil.
2. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ para obstar a reinterpretação de cláusulas contratuais e o revolvimento do conjunto fático-probatório a fim de alterar a qualificação do pedido e o prazo aplicável. 3. O dissídio jurisprudencial resta prejudicado quando o recurso especial é inviável por incidência de óbices sumulares". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205, 500, § 3º, e 501; CDC, arts. 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 e 25,26, II, e 27; CPC, arts. 85, § 11, 375, 479 e 487, II; CF, art. 105, III, a e c.
Jurisprudência relevante citada: STJ; AgInt no AREsp n. 1.775.931/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgados em 11/9/2023; STJ; AgInt no AREsp n. 1.715.622/ES, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/5/2024; STJ; AgInt no AREsp n. 2.465.495/PE, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 15/4/2024; STJ; AgInt no REsp n. 1.923.533/PA, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 21/8/2023; STJ; AREsp n. 2.363.046/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 15/9/2025; STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83.
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. VENDA DE IMÓVEL. AD CORPUS. AD MENSURAM. DIVERGÊNCIA DE METRAGEM. DECADÊNCIA. ABATIMENTO PROPORCIONAL AO PREÇO. REEXAME DE FATOS E PROVAS. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais que reconheceu a decadência do direito ao abatimento proporcional ao preço em venda de imóvel "ad mensuram", considerando como termo inicial do prazo decadencial a imissão na posse, em razão da ausência de registro do título.
2. O recorrente alegou negativa de prestação jurisdicional, por ausência de enfrentamento de argumentos e precedentes, e violação ao art. 501 do Código Civil, sustentando que o prazo decadencial deveria ser contado a partir do registro do título, e não da imissão na posse.
II. Questão em discussão
3. Há duas questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por omissão no enfrentamento de argumentos e precedentes relevantes; e (ii) saber se o prazo decadencial para o exercício do direito ao abatimento proporcional ao preço em venda "ad mensuram" deve ser contado a partir do registro do título ou da imissão na posse, na ausência de registro.
III. Razões de decidir
4. A prestação jurisdicional foi entregue de forma completa e fundamentada, ainda que em sentido contrário aos interesses do recorrente. O Tribunal de origem não está obrigado a rebater todos os argumentos ou precedentes apresentados, desde que a fundamentação seja suficiente para resolver a lide.
5. O art. 501 do Código Civil estabelece que o prazo decadencial para propor ação visando ao abatimento proporcional ao preço em venda "ad mensuram" flui a partir do registro do título, sendo inaplicável o critério da imissão na posse fora da hipótese prevista no parágrafo único do referido artigo.
6. A substituição do critério legal objetivo pelo critério fático pelo Tribunal de origem configura violação ao art. 501 do Código Civil, impondo-se o afastamento da decretação de decadência.
7. Quanto à natureza da venda, o Tribunal de origem concluiu, com base em provas e no contrato, que se tratava de venda "ad corpus", sendo vedado o reexame de cláusulas contratuais e provas em recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ.
IV. Dispositivo e tese
Recurso especial parcialmente provido para afastar a decretação de decadência.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VALIDADE DE CITAÇÃO POR CORREIO. TEORIA DA APARÊNCIA. DECADÊNCIA EM AÇÃO "EX EMPTO". PRAZO DE UM ANO A CONTAR DO REGISTRO DO TÍTULO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
I. Caso em exame
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que rejeitou preliminar de nulidade de citação e reconheceu a decadência do direito do autor de reclamar a complementação de área em ação ex empto.
2. O recorrente sustenta que a primeira tentativa de citação dos recorridos deveria ter sido considerada válida, pois os avisos de recebimento foram assinados pelo porteiro do condomínio, invocando a teoria da aparência para validar o ato e requerendo o reconhecimento da revelia dos réus. Além disso, alega que o prazo decadencial de um ano previsto no art. 501 do Código Civil deveria ser contado a partir do registro do título, inexistente no caso, e não da imissão na posse.
3. O Tribunal de origem considerou inválida a primeira citação, pois as cartas não indicavam o número dos apartamentos dos réus, e afastou a revelia. Quanto ao mérito, reconheceu a decadência do direito do autor, ao entender que o prazo de um ano para propositura da ação começou a fluir a partir da imissão na posse do imóvel.
II. Questão em discussão
4. Há duas questões em discussão: (I) saber se a citação por correio recebida pelo porteiro do condomínio, sem a indicação do número do apartamento dos destinatários, pode ser considerada válida com base na teoria da aparência; e (II) saber se o prazo decadencial de um ano previsto no art. 501 do Código Civil deve ser contado a partir do registro do título aquisitivo ou da imissão na posse, considerando a ausência de registro no caso concreto.
III. Razões de decidir
5. A teoria da aparência valida a citação quando o endereço está correto e completo, e a correspondência é recebida por pessoa que se apresenta como apta a receber correspondências na portaria, presumindo-se a entrega ao destinatário final. No caso, a ausência do número da unidade condominial impede a aplicação da teoria da aparência, pois não há presunção de que a correspondência tenha chegado ao conhecimento dos réus.
6. A jurisprudência do STJ exige certeza na entrega da correspondência para validar a citação postal, sendo imprescindível a correta identificação do citando e de seu endereço. A ausência do número do apartamento compromete a segurança da comunicação processual, justificando a nulidade do ato citatório.
7. O prazo decadencial de um ano previsto no art. 501 do Código Civil deve ser contado a partir do registro do título aquisitivo no cartório competente, conforme a literalidade da norma. A ausência de registro impede o início da contagem do prazo decadencial.
8. A contagem do prazo decadencial a partir da imissão na posse, como realizada pelo Tribunal de origem, contraria a norma do art. 501 do Código Civil, que estabelece o registro do título como condição para o início da fluência do prazo.
9. A modificação da conclusão do Tribunal de origem quanto à ausência de registro do título e à invalidade da citação demandaria reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada em sede de recurso especial, nos termos da Súmula 7/STJ.
IV. Dispositivo
10. Recurso parcialmente provido, para afastar a decadência e determinar o retorno dos autos ao Tribunal de origem para prosseguimento do julgamento das demais questões de mérito.
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO IMOBILIÁRIO. VAGA DE GARAGEM COM METRAGEM INFERIOR. DECADÊNCIA. APLICAÇÃO DO ART. 501 DO CÓDIGO CIVIL. AGRAVO CONHECIDO EM PARTE PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL . RAZÕES DE DECIDIR 1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial no qual se discute a aplicação do prazo decadencial ou prescricional em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por perdas e danos, relacionada à metragem inferior de vaga de garagem vinculada a imóvel adquirido.
2. O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo afastou a decadência, aplicando o prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, por entender tratar-se de ação de responsabilidade civil contratual, e determinou o retorno dos autos ao primeiro grau para continuidade do julgamento.
3. Embargos de declaração foram rejeitados, sob o fundamento de inexistência de omissão, contradição ou obscuridade no acórdão recorrido.
4. A questão em discussão consiste em saber se a pretensão de abatimento no preço do imóvel, decorrente da diferença entre a área real da vaga de garagem e a constante do contrato, está sujeita ao prazo decadencial de um ano, previsto no art. 501 do Código Civil, ou ao prazo prescricional de dez anos, conforme o art. 205 do mesmo diploma.
5. O direito de abatimento no preço do imóvel, decorrente da diferença entre a área real do bem e a constante do contrato, está sujeito ao prazo decadencial de um ano, nos termos do art. 501 do Código Civil.
6. A pretensão de abatimento no preço, ainda que apresentada sob a forma de pedido indenizatório, não altera a natureza jurídica da demanda, que permanece regida pelo prazo decadencial.
7. A revaloração jurídica de fatos incontroversos, como a diferença de metragem da vaga de garagem, não implica reexame de provas, sendo admissível em sede de recurso especial.
8. Recurso especial provido, para restaurar a sentença que reconheceu a decadência e aplicou o art. 501 do Código Civil.
