Ementa
AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. SINAL. VALOR DADO A TÍTULO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS E INÍCIO DE PAGAMENTO. RETENÇÃO. REDUÇÃO EQUITATIVA. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PAGAMENTO DE ALUGUEL PELO USO DO IMÓVEL. DESNECESSIDADE DE PEDIDO EXPRESSO. CONSECTÁRIO LÓGICO DO RETORNO AO ESTADO ANTERIOR. PRECEDENTES.
1. Nos termos do Enunciado n° 165, da III Jornada de Direito Civil do Conselho de Justiça Federal, a previsão de redução equitativa, contida no artigo 413, do Código Civil, também se aplica ao sinal, sejam as arras confirmatórias ou penitenciais.
2. O direito de recebimento de indenização a título de aluguel do promissário comprador que, mesmo dando causa à rescisão, permanece na posse do imóvel, decorre da privação do promitente vendedor do uso do imóvel, à luz do disposto nos artigos 402, que trata das perdas e danos, 419, que trata da indenização suplementar às arras confirmatórias, além dos artigos 884 e 885, que versam sobre o princípio da vedação ao enriquecimento sem causa, todos do Código Civil.
3. Nesse contexto, o encargo locatício mostra-se devido durante todo o período de ocupação, ainda que não haja pedido expresso na petição inicial, visto que é consectário lógico do retorno ao status quo ante pretendido com a ação de rescisão de promessa de compra e venda, sob pena de premiar os inadimplentes com moradia graciosa e estimular a protelação do final do processo.
4. Agravo interno provido para dar provimento ao recurso especial.
Dados do julgamento
Acórdão
Prosseguindo no julgamento, após o voto-vista da Ministra Maria Isabel Gallotti dando provimento ao agravo interno, para dar provimento ao recurso especial, divergindo do relator, e os votos dos Ministros Antonio Carlos Ferreira, Marco Buzzi e Luis Felipe Salomão no mesmo sentido, a Quarta Turma, por maioria, deu provimeno ao agravo interno para dar provimento ao recurso especial, nos termos do voto-vista divergente da Ministra Maria Isabel Gallotti, que lavará o acórdão. Vencido o relator, que negava provimento ao agravo interno. Votaram com a Sra. Ministra Maria Isabel Gallotti os Srs. Ministros Antonio Carlos Ferreira (Presidente), Marco Buzzi e Luis Felipe Salomão. Não participou do julgamento o Sr. Ministro Lázaro Guimarães (Desembargador convocado do TRF 5ª Região).
Informações complementares à ementa
"[...] o presente caso não diz respeito a contrato em que a venda foi prometida por construtora/incorporadora, regidos pelo Código de Defesa do Consumidor, contexto no qual a jurisprudência desta Corte consolidou o entendimento de que o arrependimento do consumidor justifica a rescisão do contrato, com a devolução dos valores pagos (inclusive arras), permitida a retenção de percentual de até 25%, a título de custos administrativos, levando em consideração que o imóvel poderá ser revendido, dentro do giro normal das operações da empresa". É devida ao promitente comprador indenização por benfeitorias necessárias ou úteis realizadas durante o período de vigência da promessa de compra e venda, posteriormente inadimplida, quando o comprador possuía o imóvel de boa-fé, de acordo com entendimento do STJ. "Não há, portanto, que se falar em condenação de ofício ou extra petita. O pedido é de resolução do contrato, com o retorno da situação das partes à condição anterior. Ao estabelecer como devem as partes retornar à situação anterior, dando a cada um o que é de seu direito, o juiz, à luz do ordenamento jurídico, das cláusulas contratuais e dos fatos da causa, deve verificar os prejuízos que cada contratante sofreu e determinar sejam indenizados, em nome do princípio da vedação ao enriquecimento ilícito". (VOTO VENCIDO) (MIN. RAUL ARAÚJO) "[...] quanto à determinação de restituição ao promitente comprador de parte do que foi pago pelo negócio jurídico rescindido, observa-se que o Tribunal de origem decidiu em consonância com a jurisprudência desta Corte, no sentido de que, em casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda, deve ser retida, pelo promitente vendedor, parte dos valores pagos pelo promitente comprador, sendo incabível a retenção da integralidade do que foi pago".
