Art. 1.332

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM IMÓVEL VINCULADO AO FAR. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF/FAR E ÓBICES AO CONHECIMENTO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do TRF5 que desproveu apelação em embargos à execução, manteve a improcedência e reconheceu a responsabilidade da representação do FAR pelas cotas condominiais, com majoração de honorários.

2. A controvérsia diz respeito a embargos à execução de cotas condominiais e encargos vinculados a unidade imobiliária do FAR, com pedido de ilegitimidade passiva da CEF e afastamento de juros, multa e correção. O valor da causa foi fixado em R$ 32.162,89.

3. O Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos, reconheceu a responsabilidade da representação do FAR pelas cotas e fixou honorários em 10% do valor da causa.

4. A Corte de origem manteve a sentença, negou provimento à apelação e majorou honorários; os embargos de declaração foram parcialmente providos apenas para sanar omissão, sem efeitos infringentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o art. 10 da Lei n. 10.188/2001 afasta a legitimidade passiva da representação do FAR para responder por cotas condominiais; (ii) saber se os arts. 11 e 72 da Lei n. 11.977/2009, o art. 1.336, I, do CC, os arts. 27, § 8º, e 49 da Lei n. 10.931/2004 e o art. 1.036 do CPC impõem a responsabilidade ao possuidor/arrendatário, à luz do Tema n. 886 do STJ; (iii) saber se o art. 320 do CPC exige documentos indispensáveis e se a ausência torna a inicial executiva inepta quanto aos encargos; (iv) saber se os arts. 240 do CPC e 1.332 e 1.333 do CC limitam os juros moratórios à citação e vedam encargos/índices sem respaldo na convenção; e (v) saber se há divergência jurisprudencial com julgados do TRF5, TRF1 e com o Tema n. 886 do STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ: a segregação patrimonial do FAR não afasta a legitimidade da sua representante nem a natureza propter rem das cotas condominiais. Incidem as Súmulas n. 7 e 5 do STJ para as teses que exigem revolvimento probatório e interpretação contratual. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto à suficiência dos documentos essenciais. Falta de prequestionamento sobre juros e encargos, atraindo a Súmula n. 282 do STF. O dissídio não foi demonstrado por ausência de cotejo analítico e similitude fática, e resta prejudicado diante do óbice sumular na alínea a.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso especial não conhecido.

Tese de julgamento:

"1. Incide a Súmula n. 83 do STJ: a afetação patrimonial do FAR não exclui a legitimidade da sua representante para responder por obrigação condominial de natureza propter rem. 2. Incidem as Súmulas n. 7 e 5 do STJ: a verificação da posse direta, da ciência do condomínio e das cláusulas contratuais demanda revolvimento de provas e interpretação contratual. 3. Incide a Súmula n. 7 do STJ: a suficiência dos documentos indispensáveis à execução não pode ser reexaminada em recurso especial. 4. Incide a Súmula n. 282 do STF: ausente o prequestionamento sobre juros moratórios e encargos. 5. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado por falta de cotejo analítico e similitude fática, ficando prejudicado diante do óbice sumular aplicado na alínea a". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 10.188/2001, art. 10; Lei n. 11.977/2009, arts. 11 e 72; Lei n. 10.931/2004, arts. 27, § 8º, e 49; Lei n. 13.105/2015, arts. 1.036, 85, § 11, 240 e 320; CC, arts. 1.332, 1.333 e 1.336; CPC, art. 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83; STF, Súmula n. 282; STJ, REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.796.061/SC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/10/2020; STJ, EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.928.328/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgados em 27/6/2022.

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. CRITÉRIO DE RATEIO DE DESPESAS. FIXAÇÃO DE DUAS COTAS PARA DETERMINADAS UNIDADES. POSSIBILIDADE DE A CONVENÇÃO ESTABELECER CRITÉRIO DIVERSO DA FRAÇÃO IDEAL. LIMITES. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DE ISONOMIA ENTRE OS CONDÔMINOS. TRATAMENTO DESIGUAL ENTRE UNIDADES COM ÁREAS SEMELHANTES. NULIDADE DA CLÁUSULA CONVENCIONAL. PREVALÊNCIA DO CRITÉRIO LEGAL DA FRAÇÃO IDEAL. INTERVENÇÃO JUDICIAL ADMISSÍVEL EM HIPÓTESES EXCEPCIONAIS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. Nos termos do art. 12 da Lei 4.591/1964 e do art. 1.336, I, do Código Civil, as despesas condominiais devem ser rateadas, em regra, na proporção da fração ideal atribuída a cada unidade, admitindo-se, contudo, que a convenção condominial estabeleça critério diverso.

2. A convenção de condomínio, regularmente aprovada e registrada, possui natureza normativa e vincula todos os condôminos, refletindo a autonomia da coletividade condominial para disciplinar a forma de rateio das despesas comuns.

3. A intervenção do Poder Judiciário na disciplina convencional das despesas condominiais deve ocorrer apenas em hipóteses excepcionais, como nos casos de violação à lei, vícios de consentimento ou afronta ao princípio da isonomia entre os condôminos.

4. Hipótese em que a cláusula convencional fixou o pagamento de duas cotas condominiais para determinadas unidades (casas tipo Palmeira), sem considerar a existência de outras unidades com áreas intermediárias ou semelhantes, algumas inclusive superiores às das unidades básicas, gerando tratamento desigual entre condôminos em situação equivalente.

5. Configurada violação ao princípio da igualdade no rateio das despesas, mostra-se legítima a declaração de nulidade da cláusula convencional, com aplicação do critério legal da proporcionalidade segundo a fração ideal das unidades.

6. Acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

7. Recurso especial desprovido.

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE PASSIVA DO ADJUDICATÁRIO. DÍVIDA PROPTER REM INDEPENDENTE DE POSSE. CONDOMÍNIO IRREGULAR. DISTINGUISHING QUANTO AO TEMA 882/STJ E TEMA 492/STF. ENCARGOS CONTRATUAIS (JUROS E CORREÇÃO) PACTUADOS. INAPLICABILIDADE DO ART. 406 DO CC (TAXA SELIC). NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA. SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.

1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta, de modo suficiente e coerente, a natureza das parcelas, a validade da cobrança por condomínio irregular e o pedido subsidiário de limitação, concluindo pela natureza propter rem e pela irrelevância da formalidade registral para o dever de contribuir.

2. A adjudicação confere responsabilidade pelas despesas condominiais em atraso, de natureza propter rem, independentemente de posse ou uso do imóvel, razão pela qual se mantém a legitimidade passiva do adjudicatário. Em contexto fático consolidado, a revisão demandaria reexame de provas, vedado pela Súmula 7/STJ.

3. A cobrança por condomínio irregular é válida quando as contribuições se destinam à manutenção de serviços comuns, evitando enriquecimento sem causa; o distinguishing afasta a aplicação da tese do Tema 882/STJ (associações de moradores) e do Tema 492/STF, preservando a natureza propter rem das despesas em ambientes de fruição de serviços e benefícios comuns.

4. Havendo convenção expressa de juros moratórios e correção monetária, não incide a taxa Selic do art. 406 do CC, por sua natureza subsidiária; a alteração da premissa de pactuação exigiria reinterpretação de cláusulas, obstada pela Súmula 5/STJ.

5. Em conformidade com a jurisprudência desta Corte sobre legitimidade do adquirente/adjudicatário nas despesas propter rem e sobre a prevalência de encargos pactuados perante a Selic, incide a Súmula 83/STJ.

6. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.

AGRAVO INTERNO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. CONTRATO DE LOCAÇÃO. EDIFÍCIO RESIDENCIAL. LOCAÇÃO FRACIONADA. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. PRECEDENTES. DECISÃO MANTIDA. RECURSO NÃO PROVIDO.

1. O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício.

2. Existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV).

3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, a exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizadas pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio réu. Precedentes da Terceira e Quarta Turmas do STJ.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS. CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS. OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. AGRAVO DESPROVIDO.

1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, "O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício" (REsp 1.819.075/RS, Rel. p/ acórdão Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 20/04/2021, DJe de 27/05/2021).

2. Na espécie, o Tribunal de origem concluiu que, diante das disposições do Regimento Interno e da Convenção do Condomínio, nota-se que a finalidade do Condomínio é rigorosamente residencial e familiar, sendo vedada a exploração das unidades autônomas para fins que não sejam estritamente residenciais. Assim, a vedação de locação diária não afronta o direito de propriedade do condômino, uma vez que este, ao adquirir a propriedade, já possuía conhecimento de sua finalidade estritamente residencial e da limitação imposta para locações e exploração da unidade autônoma.

3. A conclusão do acórdão recorrido está em consonância com o posicionamento desta Corte de Justiça, no sentido de que, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso das unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade residencial.

4. Agravo interno a que se nega provimento.

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. CONVENÇÃO. DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. PREVISÃO. LOCAÇÃO. PRAZO INFERIOR A 90 (NOVENTA) DIAS. PROIBIÇÃO. POSSIBILIDADE. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. ART. 1.336, IV, DO CÓDIGO CIVIL. USO DE PLATAFORMAS DIGITAIS. ASPECTO IRRELEVANTE.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Delimitação da controvérsia: saber se os condomínios residenciais podem ou não fixar tempo mínimo de locação das unidades autônomas ou até mesmo impedir a utilização de determinado meio para tal finalidade, a exemplo das plataformas digitais de hospedagem.

3. A disponibilização de espaços ociosos para uso de terceiros, seja de um imóvel inteiro ou de um único cômodo, pode ocorrer das mais variadas formas: por meio de plataformas digitais, por intermédio de imobiliárias, por simples panfletos afixados nas portarias dos edifícios, anúncios em classificados etc.

4. A forma por meio da qual determinado imóvel é disponibilizado para uso de terceiros não é o fator decisivo para que tal atividade seja enquadrada em um ou outro regramento legal.

5. A disponibilização de imóveis para uso de terceiros por meio de plataformas digitais de hospedagem, a depender do caso concreto, pode ser enquadrada nas mais variadas hipóteses existentes no ordenamento jurídico, sobretudo em função da constante expansão das atividades desenvolvidas por empresas do gênero.

6. Somente a partir dos elementos fáticos delineados em cada hipótese submetida à apreciação judicial - considerados aspectos relativos ao tempo de hospedagem, ao grau de profissionalismo da atividade, à destinação exclusiva do imóvel ao ocupante ou o seu compartilhamento com o proprietário, à destinação da área em que ele está inserido (se residencial ou comercial), à prestação ou não de outros serviços periféricos, entre outros - é que se afigura possível enquadrar determinada atividade em alguma das hipóteses legais, se isso se mostrar relevante para a solução do litígio.

7. O enquadramento legal da atividade somente se mostra relevante quando se contrapõem em juízo os interesses do locador e do locatário, do hospedeiro e do hóspede, enfim, daquele que disponibiliza o imóvel para uso e do terceiro que o utiliza, visando, com isso, definir o regramento legal aplicável à relação jurídica firmada entre eles.

8. Diversa é a hipótese em que o conflito se verifica na relação entre o proprietário do imóvel que o disponibiliza para uso de terceiros e o próprio condomínio no qual o imóvel está inserido, atingindo diretamente os interesses dos demais condôminos.

9. A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio.

10. A afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade a eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial.

11. O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia.

12. Recurso especial não provido.

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO RESIDENCIAL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. LOCAÇÃO FRACIONADA DE IMÓVEL PARA PESSOAS SEM VÍNCULO ENTRE SI, POR CURTOS PERÍODOS. CONTRATAÇÕES CONCOMITANTES, INDEPENDENTES E INFORMAIS, POR PRAZOS VARIADOS. OFERTA POR MEIO DE PLATAFORMAS DIGITAIS ESPECIALIZADAS DIVERSAS. HOSPEDAGEM ATÍPICA. USO NÃO RESIDENCIAL DA UNIDADE CONDOMINIAL. ALTA ROTATIVIDADE, COM POTENCIAL AMEAÇA À SEGURANÇA, AO SOSSEGO E À SAÚDE DOS CONDÔMINOS. CONTRARIEDADE À CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO QUE PREVÊ DESTINAÇÃO RESIDENCIAL. RECURSO IMPROVIDO.

1. Os conceitos de domicílio e residência (CC/2002, arts. 70 a 78), centrados na ideia de permanência e habitualidade, não se coadunam com as características de transitoriedade, eventualidade e temporariedade efêmera, presentes na hospedagem, particularmente naqueles moldes anunciados por meio de plataformas digitais de hospedagem.

2. Na hipótese, tem-se um contrato atípico de hospedagem, que se equipara à nova modalidade surgida nos dias atuais, marcados pelos influxos da avançada tecnologia e pelas facilidades de comunicação e acesso proporcionadas pela rede mundial da internet, e que se vem tornando bastante popular, de um lado, como forma de incremento ou complementação de renda de senhorios, e, de outro, de obtenção, por viajantes e outros interessados, de acolhida e abrigo de reduzido custo.

3. Trata-se de modalidade singela e inovadora de hospedagem de pessoas, sem vínculo entre si, em ambientes físicos de estrutura típica residencial familiar, exercida sem inerente profissionalismo por aquele que atua na produção desse serviço para os interessados, sendo a atividade comumente anunciada por meio de plataformas digitais variadas. As ofertas são feitas por proprietários ou possuidores de imóveis de padrão residencial, dotados de espaços ociosos, aptos ou adaptados para acomodar, com certa privacidade e limitado conforto, o interessado, atendendo, geralmente, à demanda de pessoas menos exigentes, como jovens estudantes ou viajantes, estes por motivação turística ou laboral, atraídos pelos baixos preços cobrados.

4. Embora aparentemente lícita, essa peculiar recente forma de hospedagem não encontra, ainda, clara definição doutrinária, nem tem legislação reguladora no Brasil, e, registre-se, não se confunde com aquelas espécies tradicionais de locação, regidas pela Lei 8.245/91, nem mesmo com aquela menos antiga, genericamente denominada de aluguel por temporada (art. 48 da Lei de Locações).

5. Diferentemente do caso sob exame, a locação por temporada não prevê aluguel informal e fracionado de quartos existentes num imóvel para hospedagem de distintas pessoas estranhas entre si, mas sim a locação plena e formalizada de imóvel adequado a servir de residência temporária para determinado locatário e, por óbvio, seus familiares ou amigos, por prazo não superior a noventa dias.

6. Tampouco a nova modalidade de hospedagem se enquadra dentre os usuais tipos de hospedagem ofertados, de modo formal e profissionalizado, por hotéis, pousadas, hospedarias, motéis e outros estabelecimentos da rede tradicional provisora de alojamento, conforto e variados serviços à clientela, regida pela Lei 11.771/2008.

7. O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos arts. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no Condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício.

8. O Código Civil, em seus arts. 1.333 e 1.334, concede autonomia e força normativa à convenção de condomínio regularmente aprovada e registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente. Portanto, existindo na Convenção de Condomínio regra impondo destinação residencial, mostra-se indevido o uso de unidades particulares que, por sua natureza, implique o desvirtuamento daquela finalidade (CC/2002, arts. 1.332, III, e 1.336, IV).

9. Não obstante, ressalva-se a possibilidade de os próprios condôminos de um condomínio edilício de fim residencial deliberarem em assembleia, por maioria qualificada (de dois terços das frações ideais), permitir a utilização das unidades condominiais para fins de hospedagem atípica, por intermédio de plataformas digitais ou outra modalidade de oferta, ampliando o uso para além do estritamente residencial e, posteriormente, querendo, incorporarem essa modificação à Convenção do Condomínio.

10. Recurso especial desprovido.

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. REGULAMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO DE USO DE ÁREA COMUM, DESTINADA AO LAZER, POR CONDÔMINO INADIMPLENTE E SEUS FAMILIARES. IMPOSSIBILIDADE. SANÇÕES PECUNIÁRIAS TAXATIVAMENTE PREVISTAS NO CÓDIGO CIVIL.

1. No condomínio edilício, o titular da unidade autônoma, cotitular das partes comuns, exerce todos os poderes inerentes ao domínio, mas, em contrapartida, sujeita-se à regulamentação do exercício destes mesmos direitos, em razão das necessidades impostas pela convivência em coletividade 2. O Código Civil, ao estabelecer um regramento mínimo sobre o condomínio edilício (arts. 1.332 e 1.334), determinou que a convenção deverá definir, entre outras cláusulas, "as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores" (art. 1.334, IV, do CC), tendo como contraponto, para tal mister, os deveres destes.

3. Segundo a norma, é direito do condômino "usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores" (CC, art. 1.335, II). Portanto, além do direito a usufruir e gozar de sua unidade autônoma, têm os condôminos o direito de usar e gozar das partes comuns, já que a propriedade da unidade imobiliária abrange a correspondente fração ideal de todas as partes de uso comum.

4. É ilícita a prática de privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns do edifício, incorrendo em abuso de direito a disposição condominial que proíbe a utilização como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais. Em verdade, o próprio Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e dos demais moradores. 5. O legislador, quando quis restringir ou condicionar o direito do condômino, em razão da ausência de pagamento, o fez expressamente (CC, art. 1.335). Ademais, por questão de hermenêutica jurídica, as normas que restringem direitos devem ser interpretadas restritivamente, não comportando exegese ampliativa.

6. O Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino inadimplente: a) ficará automaticamente sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, ao de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito (§ 1°, art. 1.336); b) o direito de participação e voto nas decisões referentes aos interesses condominiais poderá ser restringido (art. 1.335, III); c) é possível incidir a sanção do art. 1.337, caput, do CC, sendo obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração; d) poderá haver a perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família (Lei n° 8.009/90, art. 3º, IV).

7. Recurso especial provido.

RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. ANIMAIS. CONVENÇÃO. REGIMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO. FLEXIBILIZAÇÃO. POSSIBILIDADE.

1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).

2. Cinge-se a controvérsia a definir se a convenção condominial pode impedir a criação de animais de qualquer espécie em unidades autônomas do condomínio.

3. Se a convenção não regular a matéria, o condômino pode criar animais em sua unidade autônoma, desde que não viole os deveres previstos nos arts. 1.336, IV, do CC/2002 e 19 da Lei nº 4.591/1964.

4. Se a convenção veda apenas a permanência de animais causadores de incômodos aos demais moradores, a norma condominial não apresenta, de plano, nenhuma ilegalidade.

5. Se a convenção proíbe a criação e a guarda de animais de quaisquer espécies, a restrição pode se revelar desarrazoada, haja vista determinados animais não apresentarem risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio.

6. Na hipótese, a restrição imposta ao condômino não se mostra legítima, visto que condomínio não demonstrou nenhum fato concreto apto a comprovar que o animal (gato) provoque prejuízos à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores.

7. Recurso especial provido.

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO NCPC. CONDOMÍNIO. CONVENÇÃO CONDOMINIAL DEVIDAMENTE REGISTRADA. NATUREZA JURÍDICA INSTITUCIONAL NORMATIVA. CLÁUSULA COMPROMISSÓRIA ARBITRAL. NOVO CONDÔMINO. SUBORDINAÇÃO À CONVENÇÃO. INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO ESTATAL. DOUTRINA. PRECEDENTES. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.

1. O recurso ora em análise foi interposto na vigência do NCPC, razão pela qual devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma nele prevista, nos termos do Enunciado Administrativo nº 3, aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/2015 (relativos a decisões publicadas a partir de 18 de março de 2016) serão exigidos os requisitos de admissibilidade recursal na forma do novo CPC.

2. A matéria discutida no âmbito da Convenção de condomínio é eminentemente institucional normativa, não tendo natureza jurídica contratual, motivo pelo qual vincula eventuais adquirentes. Diz respeito aos interesses dos condôminos e, como tal, não se trata de um contrato e não está submetida às regras do contrato de adesão. Daí a desnecessidade de assinatura ou visto específico do condômino.

3. Diante da força coercitiva da Convenção Condominial com cláusula arbitral, qualquer condômino que ingressar no agrupamento condominial está obrigado a obedecer às normas ali constantes. Por consequência, os eventuais conflitos condominiais devem ser resolvidos por arbitragem.

4. Havendo cláusula compromissória entabulada entre as partes elegendo o Juízo Arbitral para dirimir qualquer litígio envolvendo o condomínio, é inviável o prosseguimento do processo sob a jurisdição estatal.

5. Recurso especial não provido.