Art. 10

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS EM IMÓVEL VINCULADO AO FAR. LEGITIMIDADE PASSIVA DA CEF/FAR E ÓBICES AO CONHECIMENTO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do TRF5 que desproveu apelação em embargos à execução, manteve a improcedência e reconheceu a responsabilidade da representação do FAR pelas cotas condominiais, com majoração de honorários.

2. A controvérsia diz respeito a embargos à execução de cotas condominiais e encargos vinculados a unidade imobiliária do FAR, com pedido de ilegitimidade passiva da CEF e afastamento de juros, multa e correção. O valor da causa foi fixado em R$ 32.162,89.

3. O Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os embargos, reconheceu a responsabilidade da representação do FAR pelas cotas e fixou honorários em 10% do valor da causa.

4. A Corte de origem manteve a sentença, negou provimento à apelação e majorou honorários; os embargos de declaração foram parcialmente providos apenas para sanar omissão, sem efeitos infringentes.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o art. 10 da Lei n. 10.188/2001 afasta a legitimidade passiva da representação do FAR para responder por cotas condominiais; (ii) saber se os arts. 11 e 72 da Lei n. 11.977/2009, o art. 1.336, I, do CC, os arts. 27, § 8º, e 49 da Lei n. 10.931/2004 e o art. 1.036 do CPC impõem a responsabilidade ao possuidor/arrendatário, à luz do Tema n. 886 do STJ; (iii) saber se o art. 320 do CPC exige documentos indispensáveis e se a ausência torna a inicial executiva inepta quanto aos encargos; (iv) saber se os arts. 240 do CPC e 1.332 e 1.333 do CC limitam os juros moratórios à citação e vedam encargos/índices sem respaldo na convenção; e (v) saber se há divergência jurisprudencial com julgados do TRF5, TRF1 e com o Tema n. 886 do STJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ: a segregação patrimonial do FAR não afasta a legitimidade da sua representante nem a natureza propter rem das cotas condominiais. Incidem as Súmulas n. 7 e 5 do STJ para as teses que exigem revolvimento probatório e interpretação contratual. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto à suficiência dos documentos essenciais. Falta de prequestionamento sobre juros e encargos, atraindo a Súmula n. 282 do STF. O dissídio não foi demonstrado por ausência de cotejo analítico e similitude fática, e resta prejudicado diante do óbice sumular na alínea a.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso especial não conhecido.

Tese de julgamento:

"1. Incide a Súmula n. 83 do STJ: a afetação patrimonial do FAR não exclui a legitimidade da sua representante para responder por obrigação condominial de natureza propter rem. 2. Incidem as Súmulas n. 7 e 5 do STJ: a verificação da posse direta, da ciência do condomínio e das cláusulas contratuais demanda revolvimento de provas e interpretação contratual. 3. Incide a Súmula n. 7 do STJ: a suficiência dos documentos indispensáveis à execução não pode ser reexaminada em recurso especial. 4. Incide a Súmula n. 282 do STF: ausente o prequestionamento sobre juros moratórios e encargos. 5. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado por falta de cotejo analítico e similitude fática, ficando prejudicado diante do óbice sumular aplicado na alínea a". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 10.188/2001, art. 10; Lei n. 11.977/2009, arts. 11 e 72; Lei n. 10.931/2004, arts. 27, § 8º, e 49; Lei n. 13.105/2015, arts. 1.036, 85, § 11, 240 e 320; CC, arts. 1.332, 1.333 e 1.336; CPC, art. 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83; STF, Súmula n. 282; STJ, REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.796.061/SC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 26/10/2020; STJ, EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.928.328/RS, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgados em 27/6/2022.

RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. RECONVENÇÃO. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO. SÚMULA 284/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. PREJUDICADO. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR). CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL PELO ARRENDATÁRIO. POSSIBILIDADE. REQUISITOS DE VALIDADE. AUSÊNCIA. FLEXIBILIZAÇÃO DOS CRITÉRIOS PELA CEF. IMPOSSIBILIDADE. ESBULHO POSSESSÓRIO. CONFIGURAÇÃO.

1. Ação declaratória ajuizada em 31/01/2014, reconvenção pleiteando reintegração de posse proposta em 12/08/2014, recurso especial interposto em 12/06/2020 e concluso ao gabinete em 02/08/2021.

2. O propósito recursal é decidir, sobretudo a partir da Lei nº 10.188/2001, (I) se é válida a cessão, pelo arrendatário do imóvel, de posição contratual ou de direitos decorrentes de contrato de arrendamento no âmbito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR); (II) quais são os requisitos para tanto; e (III) se a CEF, como agente operadora do Programa, pode flexibilizar os critérios de ingresso no PAR fixados pelo Ministério das Cidades.

3. Os arts. 1º, § 3º; 2º, § 7º, II; e 8º, § 1º, da Lei nº 10.188/2001, introduzidos pela MP nº 350/2007, convertida na Lei nº 11.474/2007, tratam especificamente da hipótese de desimobilização do Fundo financeiro do PAR e devem ser interpretados em conjunto.

4. A Lei nº 11.474/2007, ao incluir o § 3º no art. 1º da Lei nº 10.188/2001, autorizou a Caixa Econômica Federal, na condição de agente operadora, a alienar os imóveis adquiridos no âmbito do PAR, como forma de promover a desimobilização do Fundo financeiro do Programa, podendo ser realizada de duas formas: I) alienação direta, sem prévio arrendamento; e II) antecipação da opção de compra pelo arrendatário.

5. Os incisos I e II do § 7º do art. 2º da Lei nº 10.188/2001, estabelecem que as formalidades mencionadas no § 7º valem tanto para a alienação decorrente do exercício da opção de compra após o fim do contrato de arrendamento residencial (hipótese do inciso I, que corresponde ao art. 1º, caput, da Lei nº 10.188/2001), quanto para a decorrente do processo de desimobilização (hipótese do inciso II, que corresponde ao art. 1º, § 3º, da Lei nº 10.188/2001).

6. O art. 8º, § 1º, da Lei nº 10.188/2001, proíbe a venda, a promessa de venda e a cessão de direitos sobre o imóvel alienado, tão somente pelo prazo de 24 meses e na hipótese de o imóvel objeto do PAR ter sido adquirido por meio do processo de desimobilização (alienação direta ou antecipação da opção de compra), autorizado pelos arts. 1º, § 3º, e 2º, § 7º, II, da Lei nº 10.188/2001.

7. Considerando a ausência de vedação legal, a finalidade do PAR e o disposto nos arts. 6º, parágrafo único, e 10 da Lei nº 10.188/2001, bem como nos arts. 299, 421 e 425 do CC, a cessão, pelo arrendatário do imóvel, de posição contratual ou de direitos decorrentes de contrato de arrendamento residencial no âmbito do PAR, é válida desde que haja o preenchimento dos seguintes requisitos: I) atendimento, pelo novo arrendatário, dos critérios para ingresso no PAR; II) respeito de eventual fila para ingresso no PAR; e III) consentimento prévio pela CEF, na condição de agente operadora do Programa.

8. Não cabe à CEF flexibilizar os critérios para ingresso no PAR estabelecidos pelo Ministério das Cidades, sob pena de violação ao art. 4º, V e parágrafo único da Lei nº 10.188/2001.

9. Hipótese em que restou configurado o esbulho possessório, porquanto, não obstante a ilegalidade da cláusula contratual, não se verifica o preenchimento de todos os requisitos de validade da cessão de posição contratual realizada entre os arrendatários originais e os recorridos, tendo em vista que (I) estes não atendiam aos critérios para ingresso no PAR; e (II) não houve o consentimento prévio da CEF.

10. Recurso especial parcialmente conhecido e, no ponto, provido.

RECURSO ESPECIAL. PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL. LEI 10.188/2001. NATUREZA JURÍDICA.

1. O arrendamento residencial não tem natureza jurídica de compra e venda, ou de promessa de compra e venda (Lei 10.188/2001, arts. 9º e 10), não se aplicando aos arrendatários as disposições do art. 1.333 do Código Civil. Condômino é o proprietário da unidade e, a despeito do elastério do art. 1.334, § 2º, do Código Civil - para considerar como tal também o compromissário comprador e o cessionário - o conceito não pode abranger o arrendatário de imóvel cuja administração está regulada em lei específica.

2. Nos termos da Convenção e do Regimento Interno do Condomínio, com os quais os arrendatários concordaram, enquanto o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) detiver a propriedade de, no mínimo, dois terços das unidades autônomas, o Síndico, obrigatoriamente pessoa jurídica, será indicado e contratado pela Caixa Econômica Federal, representante daquele Fundo.

3. Recurso especial a que se nega provimento.