Art. 1.368-B A alienação fiduciária em garantia de bem móvel ou imóvel confere direito real de aquisição ao fiduciante, seu cessionário ou sucessor.
Parágrafo único. O credor fiduciário que se tornar proprietário pleno do bem, por efeito de realização da garantia, mediante consolidação da propriedade, adjudicação, dação ou outra forma pela qual lhe tenha sido transmitida a propriedade plena, passa a responder pelo pagamento dos tributos sobre a propriedade e a posse, taxas, despesas condominiais e quaisquer outros encargos, tributários ou não, incidentes sobre o bem objeto da garantia, a partir da data em que vier a ser imitido na posse direta do bem. (Artigo acrescido pela Lei nº 13.043, de 13/11/2014)
(Redação dada por Lei nº 13.043/2014)
O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DO IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE E LEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão proferido em agravo de instrumento na fase de cumprimento de sentença.
2. A controvérsia versa sobre a inclusão do credor fiduciário no polo passivo para viabilizar a penhora da própria unidade geradora do débito condominial.
3. A Corte de origem manteve a possibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente e a citação do credor fiduciário para integrar o polo passivo.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se, em cumprimento de sentença de cobrança de despesas condominiais, é possível a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente e a inclusão do credor fiduciário no polo passivo, ante as alegações de violação dos arts. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997; 1.368-B, caput e parágrafo único, e 1.345 do CC; e 835, XII, e 789 do CPC, além de divergência jurisprudencial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Incide a Súmula n. 83 do STJ porque o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência desta Corte quanto à natureza propter rem das despesas condominiais, à possibilidade de penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente e à citação do credor fiduciário para integrar a execução.
6. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer porque a incidência de óbices sumulares no conhecimento pela alínea a do art. 105, III, da Constituição Federal impede o exame pela alínea c sobre a mesma questão.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso especial não conhecido.
Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está alinhado à jurisprudência desta Corte sobre a natureza propter rem das despesas condominiais e a possibilidade de penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente, com citação do credor fiduciário para integrar a execução. 2. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer quando a matéria já está coberta por óbice sumular no conhecimento pela alínea a do permissivo constitucional". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 8º; CC, arts. 1.345, 1.368-B, caput, parágrafo único; CPC, arts. 789, 835, XII .
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 83; STJ, REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ, REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ, REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ, REsp n. 2.174.397/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025; STJ, AgInt no REsp n. 2.054.387/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 21/8/2023; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.998.539/PB, relator Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, julgados em 3/4/2023; STJ, AgInt no AREsp n. 1.611.756/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022.
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS E CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E PROVIDO EM PARTE.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná que conheceu de agravo de instrumento em ação sumária de cobrança e deu-lhe provimento para afastar a penhora do imóvel e restringir a constrição aos direitos aquisitivos.
2. A controvérsia é sobre cumprimento de sentença que manteve a penhora do imóvel e determinou avaliação e apresentação de planilha pelo credor fiduciário.
3. A Corte de origem reformou a decisão para levantar a penhora do imóvel objeto de alienação fiduciária e autorizar apenas a penhora dos direitos aquisitivos, nos termos do art. 835, XII, do CPC.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por ausência de enfrentamento de teses sobre cabimento, intempestividade, preclusão, comparecimento espontâneo, supressão de instância e aplicação da Súmula n. 478 do STJ e de dispositivos do Código Civil; (ii) saber se contra despachos de mero expediente não cabe recurso, tornando incabível o agravo de instrumento; (iii) saber se houve intempestividade, preclusão e ciência inequívoca com comparecimento espontâneo; (iv) saber se a impenhorabilidade deveria ser discutida em embargos de terceiro, com oitiva prévia, sob pena de supressão de instância; (v) saber se, pela natureza propter rem das despesas condominiais, é possível a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente com citação do credor fiduciário; e (vi) saber se há divergência jurisprudencial.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. Não se verifica a alegada violação dos arts. 1.022 e 489 do CPC, pois o acórdão enfrentou as questões centrais, qualificou a decisão como interlocutória e fundamentou a solução, aplicando-se ao caso o art. 1.025 do CPC.
6. Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, cabe agravo de instrumento contra decisão com conteúdo decisório apto a gerar gravame, o que atrai a incidência da Súmula n. 83 do STJ 7. A Súmula n. 7 do STJ afasta o revolvimento fático-probatório quanto a intempestividade, preclusão, ciência inequívoca e supressão de instância.
8. Ocorre a prevalência da natureza propter rem do crédito condominial, sendo possível a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente, condicionada à citação do credor fiduciário para integrar a execução.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso especial conhecido em parte e provido em parte.
Tese de julgamento: "1. Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, cabe agravo de instrumento contra decisão com conteúdo decisório apto a gerar gravame, o que atrai a incidência da Súmula n. 83 do STJ. 2. A Súmula n. 7 do STJ afasta o revolvimento fático-probatório quanto à intempestividade, preclusão, ciência inequívoca e supressão de instância. 3. É possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de dívida condominial, condicionada à citação do credor fiduciário para integrar a execução". Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III; CPC, arts. 119, parágrafo único, 203, § 3º, 239, § 1º, 489, § 1º, IV e VI, 507, 674, 676, 835, XII, 997, 1.000, 1.001, 1.003, § 5º, 1.022, II e parágrafo único, e 1.025; CC, arts. 1.219, 1.234, 1.280, 1.297, caput e § 1º, 1.315, 1.336, I e III, 1.345 e 1.368-B, parágrafo único; Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 8º.
Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7 e 83; STJ; AgInt no AREsp n. 460.320/RS, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/3/2022; STJ; AgInt no AREsp n. 1.683.603/AL, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/6/2022; STJ; REsp n. 1.307.481/MA, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/5/2013; STJ; REsp n. 2.059.278/SC, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 23/5/2023; STJ; REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ; REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025.
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE DESPESAS CONDOMINIAIS. POSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto contra acórdão, proferido em agravo de instrumento nos autos de execução de título extrajudicial, que desproveu o recurso e manteve o indeferimento da inclusão do credor fiduciário no polo passivo.
2. A controvérsia versa sobre execução de despesas condominiais e recai na possibilidade de inclusão do credor fiduciário, sem consolidação da propriedade ou imissão na posse, no polo passivo da execução. O valor da causa foi fixado em R$ 10.915,35.
3. A Corte de origem manteve a decisão de primeiro grau ao consignar que a responsabilidade pelas despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto detentor da posse direta, nos termos dos arts. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997, e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
4. A questão em discussão consiste em saber se a obrigação condominial, por sua natureza propter rem, autoriza a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução mesmo sem consolidação da propriedade ou imissão na posse, à luz dos arts. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997, 1.368-B, parágrafo único, e 1.345 do Código Civil.
III. RAZÕES DE DECIDIR
5. A execução de despesas condominiais admite a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução, hipótese em que poderá quitar o débito e sub-rogar-se nos direitos do exequente.
6. A necessidade de citação do credor fiduciário para viabilizar a penhora implica sua integração ao polo passivo da execução, independentemente de consolidação da propriedade ou imissão na posse, em razão da natureza propter rem da obrigação condominial, conforme o art. 1.345 do Código Civil.
IV. DISPOSITIVO E TESE
7. Recurso especial provido.
Tese de julgamento: "1. É necessária a citação do credor fiduciário para integrar a execução de despesas condominiais e viabilizar a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, permitindo-lhe quitar o débito com sub-rogação. 2. A natureza propter rem da obrigação condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, autoriza a inclusão do credor fiduciário no polo passivo da execução, ainda que não haja consolidação da propriedade ou imissão na posse". Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 8º; CC, arts. 1.345 e 1.368-B, parágrafo único; CPC, art. 835, § 3º.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.208.390/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 10/11/2025; STJ, REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ, REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ, REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS. BEM IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA SOBRE A PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA. IMPOSSIBILIDADE. PATRIMÔNIO PERTENCENTE AO CREDOR FIDUCIÁRIO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO TITULAR DA GARANTIA REAL. INEFICÁCIA DA ARREMATAÇÃO. ART. 804 E ART. 889, V, DO CPC/2015. CONSTRIÇÃO ADMISSÍVEL APENAS SOBRE OS DIREITOS DECORRENTES DO CONTRATO. ORDEM DE PREFERÊNCIA CREDITÍCIA. ANÁLISE PREJUDICADA. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
1. Na alienação fiduciária de bem imóvel, a propriedade resolúvel é transferida ao credor fiduciário como garantia, enquanto o devedor fiduciante detém apenas a posse direta e a expectativa de direito à consolidação da propriedade após a quitação da dívida, não integrando o bem o patrimônio do devedor.
2. Revela-se impossível a penhora sobre a propriedade do imóvel alienado fiduciariamente em execução promovida por terceiros contra o devedor fiduciante, pois o patrimônio pertence ao credor fiduciário. Admite-se, contudo, a constrição dos direitos aquisitivos que o devedor fiduciante possui em decorrência do contrato de alienação fiduciária. Precedentes: AgInt no REsp 1.860.416/SP e AgInt no REsp 1.832.061/SP.
3. Penhorar o imóvel para garantir dívida do fiduciante significa atingir patrimônio de terceiro, o credor fiduciário, em violação do art. 1.368-B do Código Civil e da sistemática da garantia fiduciária prevista na Lei n. 9.514/1997.
4. Nos termos do recente posicionamento da Segunda Seção desta Corte, por maioria de votos, somente é possível a penhora de bem alienado fiduciariamente, ainda que para a satisfação de taxas condominiais dele decorrentes, quando o credor fiduciário for citado para integrar a execução.
5. A ausência de intimação do credor fiduciário sobre a alienação judicial do bem, exigida pelo art. 889, V, do CPC/2015, torna o ato ineficaz, conforme expressa previsão do art. 804 do mesmo diploma legal.
6. Recurso especial provido.
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. CERCEAMENTO DE DEFESA E DECISÃO-SURPRESA. INOCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS CONDOMINIAIS. NOTIFICAÇÃO DE RETOMADA. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. AUSÊNCIA DE PROVA. POSSE DIRETA DA DEVEDORA FIDUCIANTE. SÚMULA 7/STJ. 1.Não há cerceamento de defesa quando o julgamento antecipado do mérito (art. 355, I, CPC) se funda em conjunto documental suficiente, sendo o magistrado o destinatário da prova, nem decisão-surpresa quando a matéria foi amplamente debatida nos autos (art. 10 do CPC). Pretensão de reexame afastada pela Súmula 7/STJ. Recurso especial não provido. 2.As despesas condominiais, de natureza propter rem, incumbem ao devedor fiduciante enquanto detém a posse direta do imóvel. A mera notificação de retomada não transfere a responsabilidade ao credor fiduciário, exigindo-se a consolidação da propriedade com averbação no registro e imissão na posse (arts. 26 e 27, § 8º, da Lei 9.514/1997; art. 1.368-B do CC). Hipótese em que o Tribunal de origem reconheceu a ausência de prova da consolidação e a permanência da posse direta com a devedora fiduciante. Reexame vedado pela Súmula 7/STJ. 3.Honorários recursais majorados (art. 85, § 11, CPC). Recurso especial improvido.
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. DESPESAS DE ESTACIONAMENTO. "SHOPPING CENTER". ABANDONO DO VEÍCULO. RESPONSABILIDADE. DEVEDOR FIDUCIANTE. ILEGITIMIDADE PASSIVA. CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal Regional Federal que negou provimento à apelação, mantendo a extinção do processo sem resolução de mérito por ilegitimidade passiva da instituição financeira em ação de obrigação de fazer cumulada com cobrança, referente a despesas de estacionamento de veículo abandonado, por entender que a responsabilidade é do possuidor direto do veículo.
II. Questão em discussão
2. Consiste em saber se o credor fiduciário pode ser responsabilizado pelas despesas de estacionamento de veículo abandonado pelo devedor fiduciante em estabelecimento privado.
III. Razões de decidir
3. A alienação fiduciária em garantia opera o desdobramento da propriedade, conferindo ao credor a propriedade resolúvel e a posse indireta, enquanto o devedor permanece como possuidor direto (art. 1.361, § 2º, do CC).
4. Em decorrência dessa titularidade dominial, pode surgir para o credor fiduciário responsabilidade por obrigações propter rem. Essas obrigações decorrem da simples condição de proprietário, independentemente de manifestação de vontade, criando um vínculo objetivo entre o titular do direito real e determinadas responsabilidades.
5. As obrigações propter rem caracterizam-se por dois elementos essenciais: (i) vinculação direta ao direito real de propriedade; e (ii) ambulatoriedade, ou seja, a capacidade de "acompanhar" o bem em suas transmissões sucessivas, independentemente da vontade das partes ou do conhecimento do novo adquirente.
6. No caso dos autos, as despesas de estacionamento privado têm origem em relação contratual estabelecida entre o possuidor direto e o estabelecimento comercial, configurando obrigação pessoal do devedor fiduciante, sem nenhuma vinculação com o contrato de alienação fiduciária. 6.1. O "teste da ambulatoriedade" confirma que despesas de estacionamento não constituem obrigação propter rem: na alienação do veículo, tais débitos não se transferem automaticamente para o novo proprietário, permanecendo como obrigação do contratante original.
7. A responsabilização do credor fiduciário por negócio jurídico do qual não participou violaria o princípio do contraditório, impedindo a defesa efetiva sobre fatos como configuração do abandono, prestação do serviço ou existência de pagamento.
IV. Dispositivo e tese
8. Resultado do Julgamento: Recurso desprovido.
Tese de julgamento:
1. As despesas de estacionamento privado contratadas pelo devedor fiduciante não constituem obrigação propter rem, devendo ser suportadas pelo possuidor direto que efetivamente utilizou o serviço. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.361 e 1.368-B; CPC, art. 485, VI.
Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp 2.439.234/SP, Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 09.09.2024; STJ, REsp 1.657.752/SP, Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 13.11.2018; STJ, AgRg no Ag 1.292.471/SP, Min. Castro Meira, Segunda Turma, julgado em 01.06.2010.
AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra decisão que conheceu em parte do recurso especial e, nessa extensão, deu-lhe provimento a fim de reconhecer a possibilidade de penhora do imóvel que originou a dívida condominial, desde que o condomínio exequente promova a prévia citação do proprietário registral, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial.
2. Cumprimento de sentença envolvendo a cobrança de contribuições condominiais, com decisão de primeira instância autorizando a penhora do imóvel. Interposto agravo de instrumento, o Tribunal a quo deu provimento ao recurso, reconhecendo a impossibilidade de penhora do imóvel alienado fiduciariamente, admitindo apenas a constrição dos direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfazer débitos condominiais. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. A Segunda Seção do STJ consolidou o entendimento de que, em execução por dívida condominial, é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfazer débitos condominiais, tendo em vista a natureza propter rem da obrigação, com a condição de que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução.
IV. DISPOSITIVO E TESE
5. Agravo interno desprovido.
Tese de julgamento: "Em execução por dívida condominial, é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução". __________________________________________________________________ Dispositivos relevantes citados: Código Civil, art. 1.345; Lei 9.514/1997, art. 27, § 8º; Código Civil de 2002, art. 1.368-B, parágrafo único.
Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ, REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ, REsp n. 2.082.647/SP, relator Ministro Marco Buzzi, relator para acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025; STJ, REsp n. 2.174.397/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025.
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA DE NATUREZA REPETITIVA. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INCLUSÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO NA DEMANDA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE POSSE COM ANIMUS DOMINI. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA SOLIDÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
1. Trata-se, na origem, de execução fiscal ajuizada pelo Município de São Paulo, com vistas à cobrança do IPTU incidente sobre imóvel alienado fiduciariamente. Requerida a exclusão do credor fiduciário da demanda, o pedido foi rejeitado. Interposto Agravo de Instrumento, o Tribunal de origem deu provimento ao recurso para reconhecer a ilegitimidade passiva da instituição financeira.
2. O tema em apreciação foi submetido ao rito dos recursos especiais repetitivos, nos termos dos arts. 1.036 a 1.041 do CPC/2015, e assim delimitado: [d]efinir se há responsabilidade tributária solidária e legitimidade passiva do credor fiduciário na execução fiscal em que se cobra IPTU de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária (Tema n. 1.158).
3. Conforme o art. 34 do Código Tributário Nacional, é contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o detentor do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. Especificamente em relação ao possuidor, conforme a interativa jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, a posse deverá ser qualificada pelo animus domini, ou seja, pela intenção de ser o dono do bem. Por conseguinte, a sujeição passiva da relação jurídico-tributária não alcança aquele que detém a posse precária da coisa, como é o caso do cessionário do direito de uso e do locatário do imóvel.
4. No contrato de alienação fiduciária, o credor detém a propriedade resolúvel do bem, para fins de garantia do financiamento contraído, sem que exista o propósito de ser o dono da coisa (art. 22 da Lei n. 9.514/97).
5. Quanto aos tributos que incidem sobre o bem alienado fiduciariamente, dispõe expressamente o art. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/97, que o devedor fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam sobre o imóvel, até a data da imissão na posse pelo credor fiduciário, em razão do inadimplemento contratual.
6. A ratio do comando normativo que nega a sujeição passiva do credor fiduciário ao recolhimento do imposto predial decorre, justamente, da ausência de posse qualificada pelo animus domini, elemento subjetivo essencial para o reconhecimento da posse passível de tributação.
7. Após a entrada em vigor da Lei n. 14.620, de 13 de julho de 2023, que acrescentou o § 2º ao art. 23 da Lei n. 9.514/97, ficou expressamente previsto que caberá ao devedor fiduciante a obrigação de arcar com os custos do IPTU incidente sobre o bem.
8. Tese jurídica firmada: [o] credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.
9. Caso concreto: recurso especial conhecido e desprovido.
10. Recurso julgado sob a sistemática dos recursos especiais representativos de controvérsia (art. 1.036 e seguintes do CPC/2015 e art. 256-N e seguintes do RISTJ).
TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA DE NATUREZA REPETITIVA. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INCLUSÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO NA DEMANDA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE POSSE COM ANIMUS DOMINI. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA SOLIDÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. Trata-se, na origem, de execução fiscal ajuizada pelo Município de São Paulo, com vistas à cobrança do IPTU incidente sobre imóvel alienado fiduciariamente. Requerida a exclusão do credor fiduciário da demanda, o pedido foi rejeitado. Interposto Agravo de Instrumento, o Tribunal de origem deu provimento ao recurso para reconhecer a ilegitimidade passiva da instituição financeira.
II. O tema em apreciação foi submetido ao rito dos recursos especiais repetitivos, nos termos dos arts. 1.036 a 1.041 do CPC/2015, e assim delimitado: Definir se há responsabilidade tributária solidária e legitimidade passiva do credor fiduciário na execução fiscal em que se cobra IPTU de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária (Tema 1.158)".
III. Conforme o art. 34 do Código Tributário Nacional, é contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o detentor do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. Especificamente em relação ao possuidor, conforme a interativa jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, a posse deverá ser qualificada pelo animus domini, ou seja, pela intenção de ser o dono do bem. Por conseguinte, a sujeição passiva da relação jurídico-tributária não alcança aquele que detém a posse precária da coisa, como é o caso do cessionário do direito de uso e do locatário do imóvel.
IV. No contrato de alienação fiduciária, o credor detém a propriedade resolúvel do bem, para fins de garantia do financiamento contraído, sem que exista o propósito de ser o dono da coisa (art. 22 da Lei n. 9.514/97).
V. Quanto aos tributos que incidem sobre o bem alienado fiduciariamente, dispõe expressamente o art. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/97, que o devedor fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam sobre o imóvel, até a data da imissão na posse pelo credor fiduciário, em razão do inadimplemento contratual.
VI. A ratio do comando normativo que nega a sujeição passiva do credor fiduciário ao recolhimento do imposto predial decorre, justamente, da ausência de posse qualificada pelo animus domini, elemento subjetivo essencial para o reconhecimento da posse passível de tributação.
VII. Após a entrada em vigor da Lei n. 14.620, de 13 de julho de 2023, que acrescentou o § 2º ao art. 23 da Lei n. 9.514/97, ficou expressamente previsto que caberá ao devedor fiduciante a obrigação de arcar com os custos do IPTU incidente sobre o bem.
VIII. Tese jurídica firmada: O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.
IX. Caso concreto: recurso especial conhecido e desprovido.
X. Recurso julgado sob a sistemática dos recursos especiais representativos de controvérsia (art. 1.036 e seguintes do CPC/2015 e art. 256-N e seguintes do RISTJ)
PROCESSUAL CIVIL E TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA DE NATUREZA REPETITIVA. EXECUÇÃO FISCAL. IPTU. IMÓVEL OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INCLUSÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO NA DEMANDA. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE POSSE COM ANIMUS DOMINI. AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE TRIBUTÁRIA SOLIDÁRIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
I. Trata-se, na origem, de execução fiscal ajuizada pelo Município de São Paulo, com vistas à cobrança do IPTU incidente sobre imóvel alienado fiduciariamente. Requerida a exclusão do credor fiduciário da demanda, o pedido foi rejeitado. Interposto Agravo de Instrumento, o Tribunal de origem deu provimento ao recurso para reconhecer a ilegitimidade passiva da instituição financeira.
II. O tema em apreciação foi submetido ao rito dos recursos especiais repetitivos, nos termos dos arts. 1.036 a 1.041 do CPC/2015, e assim delimitado: Definir se há responsabilidade tributária solidária e legitimidade passiva do credor fiduciário na execução fiscal em que se cobra IPTU de imóvel objeto de contrato de alienação fiduciária (Tema 1.158)".
III. Conforme o art. 34 do Código Tributário Nacional, é contribuinte do IPTU o proprietário do imóvel, o detentor do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título. Especificamente em relação ao possuidor, conforme a interativa jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça, a posse deverá ser qualificada pelo animus domini, ou seja, pela intenção de ser o dono do bem. Por conseguinte, a sujeição passiva da relação jurídico-tributária não alcança aquele que detém a posse precária da coisa, como é o caso do cessionário do direito de uso e do locatário do imóvel.
IV. No contrato de alienação fiduciária, o credor detém a propriedade resolúvel do bem, para fins de garantia do financiamento contraído, sem que exista o propósito de ser o dono da coisa (art. 22 da Lei n. 9.514/97).
V. Quanto aos tributos que incidem sobre o bem alienado fiduciariamente, dispõe expressamente o art. 27, § 8º, da Lei n. 9.514/97, que o devedor fiduciante responde pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam sobre o imóvel, até a data da imissão na posse pelo credor fiduciário, em razão do inadimplemento contratual.
VI. A ratio do comando normativo que nega a sujeição passiva do credor fiduciário ao recolhimento do imposto predial decorre, justamente, da ausência de posse qualificada pelo animus domini, elemento subjetivo essencial para o reconhecimento da posse passível de tributação.
VII. Após a entrada em vigor da Lei n. 14.620, de 13 de julho de 2023, que acrescentou o § 2º ao art. 23 da Lei n. 9.514/97, ficou expressamente previsto que caberá ao devedor fiduciante a obrigação de arcar com os custos do IPTU incidente sobre o bem.
VIII. Tese jurídica firmada: O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse no imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no art. 34 do CTN.
IX. Caso concreto: recurso especial conhecido e desprovido.
X. Recurso julgado sob a sistemática dos recursos especiais representativos de controvérsia (art. 1.036 e seguintes do CPC/2015 e art. 256-N e seguintes do RISTJ).
