Art. 1.341 A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1º As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2º Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3º Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4º O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.
Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o condomínio geral ou edilício (horizontal ou vertical) exercite a pretensão de cobrança da taxa condominial ordinária ou extraordinária constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.
PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. DELIBERAÇÕES ASSEMBLEARES SOBRE OBRAS EM ÁREA COMUM E TAXA EXTRA. CLASSIFICAÇÃO DAS OBRAS COMO ÚTEIS. QUÓRUM DELIBERATIVO EM MAIORIA SIMPLES DOS PRESENTES (ART. 1.341, II, DO CC). REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULA N. 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.
1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu apelo nobre em ação declaratória de inexigibilidade de débito cumulada com anulação de cobrança, suspensão de obras e devolução de valores, envolvendo deliberações assembleares que aprovaram obras (aquecimento de piscina, climatização de salão de festas e melhorias em parque infantil) e taxa extra em condomínio.
2. A questão recursal consiste em examinar se há violação dos arts. 1.341 e 1.353 do CC.
3. As premissas fáticas firmadas pelo Tribunal estadual assentam que as obras possuem natureza útil e que o quórum observado foi o de maioria simples dos presentes, em conformidade com a convenção e os costumes condominiais; sua alteração exigiria reexame de provas, providência vedada em recurso especial, nos termos da Súmula n. 7 do STJ.
4. Agravo conhecido para não se conhecer do recurso especial.
DIREITO CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. QUÓRUM DE VOTAÇÃO. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. I. RAZÕES DE DECIDIR 1. Agravo interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundamentado na alínea "a" do art. 105, III, da Constituição Federal, visando à reforma de acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que manteve sentença de procedência em ação anulatória de assembleia condominial.
2. A autora alegou irregularidades na convocação da assembleia condominial realizada em 26/08/2020, que deliberou sobre a substituição dos elevadores, apontando afronta ao quórum de 3/4 previsto na convenção e ao art. 1.341, II, do Código Civil, além de descompasso com o art. 1.350 do Código Civil. Requereu a nulidade da assembleia e a suspensão das obras.
3. A sentença declarou a nulidade da assembleia, fundamentando-se na ausência de comprovação da regular convocação de todos os condôminos, conforme a convenção e o art. 1.354 do Código Civil, e condenou o réu ao pagamento de custas, despesas e honorários advocatícios.
4. O acórdão recorrido negou provimento à apelação do condomínio, reafirmando a inobservância do quórum previsto no art. 1.341, II, do Código Civil e na convenção condominial, além da falta de prova da convocação regular. Rejeitou a tese de urgência e majorou os honorários advocatícios.
5. Há quatro questões em discussão: (I) saber se houve omissão na análise da alegação de nulidade do julgamento virtual, em violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC; (II) saber se há imprescindibilidade do julgamento presencial para a postulação de decisão favorável ao cliente representado, conforme o art. 2º, § 2º, da Lei 8.906/94; (III) saber se houve cerceamento de defesa em razão da alegada insuficiência da valoração probatória, em violação ao art. 370 do CPC; e (IV) saber se houve transgressão às normas que regem a anulabilidade do ato jurídico e as formalidades de convocação da assembleia condominial, conforme os arts. 96, § 3º, 174, 175 e 1.341, II, do Código Civil.
6. O acórdão recorrido não foi omisso, tendo enfrentado expressamente as questões relevantes ao julgamento, ainda que em sentido contrário aos interesses da parte recorrente.
7. A jurisprudência do STJ reconhece que o julgamento virtual não configura cerceamento de defesa, desde que não haja demonstração de prejuízo efetivo à parte.
8. O juiz é o destinatário final das provas e pode decidir pela desnecessidade de dilações probatórias quando entender que o feito está suficientemente instruído.
9. A ausência de comprovação da regular convocação de todos os condôminos, conforme a convenção condominial e o art. 1.354 do Código Civil, justifica a nulidade da assembleia.
10. A alegação de urgência para justificar a substituição dos elevadores sem o quórum mínimo exigido não prospera, considerando o tempo transcorrido entre o relatório técnico e a realização da assembleia.
11. A mera referência a dispositivos legais sem fundamentação suficiente não é apta a demonstrar violação ou negativa de vigência, resultando no não conhecimento do recurso especial.
12. O STJ não é uma terceira instância revisora de fatos, mas sim uma Corte de precedentes destinada à interpretação da lei federal e à uniformização da jurisprudência infraconstitucional. 13. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DE CONTROVÉRSIA. DIREITO CIVIL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. DÍVIDAS LÍQUIDAS, PREVIAMENTE ESTABELECIDAS EM DELIBERAÇÕES DE ASSEMBLEIAS GERAIS, CONSTANTES DAS RESPECTIVAS ATAS. PRAZO PRESCRICIONAL. O ART. 206, § 5º, I, DO CÓDIGO CIVIL DE 2002, AO DISPOR QUE PRESCREVE EM 5 (CINCO) ANOS A PRETENSÃO DE COBRANÇA DE DÍVIDAS LÍQUIDAS CONSTANTES DE INSTRUMENTO PÚBLICO OU PARTICULAR, É O QUE DEVE SER APLICADO AO CASO.
1. A tese a ser firmada, para efeito do art. 1.036 do CPC/2015 (art. 543-C do CPC/1973), é a seguinte: Na vigência do Código Civil de 2002, é quinquenal o prazo prescricional para que o Condomínio geral ou edilício (vertical ou horizontal) exercite a pretensão de cobrança de taxa condominial ordinária ou extraordinária, constante em instrumento público ou particular, a contar do dia seguinte ao vencimento da prestação.
2. No caso concreto, recurso especial provido.
