Art. 1.339

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VAGAS DE GARAGEM EM CONDOMÍNIO EDILÍCIO. REEXAME DE PROVAS E CONSONÂNCIA COM JURISPRUDÊNCIA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME 1. Agravo em recurso esp ecial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência das Súmulas n. 7 e 83 do STJ.

2. A controvérsia envolve ação ordinária de reintegração de posse e anulação de atos expropriatórios relativos a vagas de garagem em condomínio edilício.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos e fixou honorários em 10% sobre o valor da causa.

4. A Corte de origem negou provimento à apelação e manteve a improcedência, reconhecendo a natureza comum das vagas sem matrícula própria, a possibilidade de registro do direito de uso e a decadência quadrienal.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve decisão surpresa e cerceamento de defesa à luz dos arts. 7º, 9º, 10 e 487, parágrafo único, do CPC; (ii) saber se as vagas de garagem, como partes comuns sem matrícula, podem ser penhoradas e arrematadas à luz do art. 1.331, caput e § 2º, do CC; (iii) saber se incide decadência quadrienal ou prescrição decenal nos termos dos arts. 178, II, 189 e 205, do CC; (iv) saber se houve esbulho, posse injusta e enriquecimento sem causa nos termos dos arts. 884, caput, 1.200, 1.210 e 1.228, caput, do CC; (v) saber se condôminos se submetem à coisa julgada e à responsabilidade patrimonial do condomínio conforme arts. 3º, caput, 75, XI, 506, 507 e 789, do CPC; e (vi) saber se é aplicável a Súmula n. 449 do STJ ao caso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto às alegações de cerceamento de defesa, posse, esbulho e representação dos condôminos, pois a revisão demandaria reexame do acervo probatório.

7. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ porque o acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência sobre a natureza jurídica das vagas de garagem e sobre a possibilidade de registro do direito de uso quando ausente matrícula própria. 8. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quanto ao prazo decadencial de quatro anos para anular arrematação, contado da carta de arrematação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ às teses de cerceamento de defesa, posse, esbulho e representação de condôminos, por exigirem reexame de provas. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ às conclusões sobre a natureza das vagas de garagem e a possibilidade de registro do direito de uso, por estarem em consonância com a jurisprudência desta Corte. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ ao reconhecimento do prazo decadencial quadrienal para ação anulatória de arrematação, contado da expedição da carta." Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 3º, 7º, 9º, 10,75, XI, 487, parágrafo único, 506, 507, 789; CC, arts. 178, II, 189, 205, 884, caput, 1.200, 1.210, 1.228, caput, 1.331, caput, § 2º, 1.335, II, 1.339, caput.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 83; STJ, REsp n. 2.042.697/SC, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 7/2/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.723.295/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 11/10/2021; STJ, REsp n. 1.655.729/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 16/5/2017; STJ, REsp n. 1.399.916/RS, relator Ministro Humberto Martins, Segunda Turma, julgado em 28/4/2015.

DIREITO CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE CLÁUSULA DE CONVENÇÃO CONDOMINIAL. CRITÉRIO DE RATEIO DE DESPESAS. FIXAÇÃO DE DUAS COTAS PARA DETERMINADAS UNIDADES. POSSIBILIDADE DE A CONVENÇÃO ESTABELECER CRITÉRIO DIVERSO DA FRAÇÃO IDEAL. LIMITES. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DE ISONOMIA ENTRE OS CONDÔMINOS. TRATAMENTO DESIGUAL ENTRE UNIDADES COM ÁREAS SEMELHANTES. NULIDADE DA CLÁUSULA CONVENCIONAL. PREVALÊNCIA DO CRITÉRIO LEGAL DA FRAÇÃO IDEAL. INTERVENÇÃO JUDICIAL ADMISSÍVEL EM HIPÓTESES EXCEPCIONAIS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

1. Nos termos do art. 12 da Lei 4.591/1964 e do art. 1.336, I, do Código Civil, as despesas condominiais devem ser rateadas, em regra, na proporção da fração ideal atribuída a cada unidade, admitindo-se, contudo, que a convenção condominial estabeleça critério diverso.

2. A convenção de condomínio, regularmente aprovada e registrada, possui natureza normativa e vincula todos os condôminos, refletindo a autonomia da coletividade condominial para disciplinar a forma de rateio das despesas comuns.

3. A intervenção do Poder Judiciário na disciplina convencional das despesas condominiais deve ocorrer apenas em hipóteses excepcionais, como nos casos de violação à lei, vícios de consentimento ou afronta ao princípio da isonomia entre os condôminos.

4. Hipótese em que a cláusula convencional fixou o pagamento de duas cotas condominiais para determinadas unidades (casas tipo Palmeira), sem considerar a existência de outras unidades com áreas intermediárias ou semelhantes, algumas inclusive superiores às das unidades básicas, gerando tratamento desigual entre condôminos em situação equivalente.

5. Configurada violação ao princípio da igualdade no rateio das despesas, mostra-se legítima a declaração de nulidade da cláusula convencional, com aplicação do critério legal da proporcionalidade segundo a fração ideal das unidades.

6. Acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça.

7. Recurso especial desprovido.

AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ACÓRDÃO RECORRIDO ANTERIOR AO NOVO CPC. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS 282/STF E 211/STJ. REEXAME DE CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO. INVIABILIDADE. SÚMULAS 5 E 7/STJ.

1. Falta de prequestionamento das matérias relativas aos arts. 1335, 1339 e 1351 do Código Civil, pois não foram objeto de discussão no acórdão recorrido, apesar da oposição de embargos de declaração (Súmulas 282/STF e 211/STJ).

2. Inviabilidade de alterar as conclusões do tribunal de origem acerca das limitações de ingresso de terceiros nas dependências de condomínio, por ser necessária análise de regulamento e convenção condominiais, bem como incursão na seara fático-probatória.

3. Agravo interno não provido.